Télétravail : quel avenir pour les quartiers de bureaux ?

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La période de crise sanitaire faisant, le télétravail s'est largement généralisé en France mais également dans le monde entier. Travailler chez soi toute la journée, toute la semaine même est devenu le quotidien de nombreux Français ces derniers mois. Des habitudes changeantes donc, des déplacements réduits, des nécessités de louer ou acheter des bureaux moins importantes. Suite à ces bouleversements, des questions effleurent les esprits. Que va-t-il se passer pour les immeubles de bureaux, pour les quartiers de bureaux si le télétravail reste ancré dans nos usages ? Le visage des quartiers d'affaires pourrait bien se réinventer rapidement…

Le futur des quartiers de bureaux, un difficile exercice de prévision

Alors que les incertitudes font rage, il a rarement été aussi hasardeux de prévenir l'avenir. Avec la généralisation du télétravail, c'est la ville qui se réinvente, le territoire urbain, les quartiers de bureaux, l'immobilier tertiaire… Dans une récente interview donnée à Bruno Monier-Vinard, le directeur d'Arep Raphaël Ménard évoque largement ces difficultés mais appuie également sur la nécessité de se prêter à cet exercice de prévision. Réfléchir ensemble à de nouveaux modes de vie, à de nouveaux modes de travail et à des nouvelles façons de se loger semble tout simplement indispensable. Avec ces réflexions, c'est la totalité de l'organisation de la ville qui pourrait être bouleversée.

Le confinement comme accélérateur de réflexion sur la ville de demain et les quartiers de bureaux

Nous avons tous vécu le confinement par obligation. Avec lui, un bond temporel dans le futur, une autre manière d'envisager la vie, d'envisager le travail, d'envisager le quotidien. Le confinement a été, selon le directeur général adjoint bureaux Ile-de-France chez CBRE, Grégoire de la Ferté, un accélérateur amenant une fulgurante évolution. Ce télétravail généralisé ou presque, nouvelle organisation, s'est mis en place en quelques jours alors que, selon Grégoire de la Ferté, il aurait mis entre 5 et 7 ans à s'installer et à se stabiliser en temps normal. Pendant ces quelques mois de confinement quasiment cinq millions de salariés ont été mis au télétravail forcé.


Lorsque l'on sait que l'Ile-de-France compte 54,5 millions de m² de bureaux sur son territoire, la question de l'avenir des quartiers de bureaux et d'affaires est on ne peut plus légitime.

Zoom sur les quartiers de bureaux

Savez-vous comment sont nés les quartiers de bureaux ? À l'origine il s'agit de places de marché sur lesquelles les agriculteurs et les commerçants vendaient leurs produits aux consommateurs et s'exerçaient au marchandage.


Progressivement, ces places de marché se sont transformées en centres urbains à partir du début du 20ème siècle. Des centres urbains aux fonctions commerciales et financières qui sont devenus les quartiers d'affaires nationaux et internationaux que l'on connaît bien aujourd'hui.


Ce besoin de bureaux supplémentaires à entraîner la densification des quartiers d'affaires et l'apparition d'une architecture de plus en plus verticale. Les immeubles de bureaux côtoient le ciel dans certains quartiers très densifiés. Plus ces secteurs commerciaux et financiers se sont étendus, plus leur rayonnement s'est amplifié.


À titre d'exemple, le quartier d'affaires de la Défense (Paris) est aujourd'hui le quatrième quartier du genre le plus attractif du monde. Il a commencé son émergence en 1960 et dénombre 3,6 millions de m² de bureaux (sur les 54 000m² que comptent l'Ile-de-France), accueille non moins de 160 000 salariés dans 400 entreprises. Il est assez particulier car il n'est pas un quartier de centre-ville à proprement parlé, à l'inverse de la City à Londres ou du Midtown à New York.

L'impact des quartiers de bureaux sur la ville

Nous avons donc des secteurs entiers qui concentrent des bureaux et qui provoquent chaque jour des déplacements massifs de population qui viennent y travailler. Il est aisé de comprendre que les quartiers de bureaux impactent considérablement la dynamique urbaine. La première idée est évidemment que la mutualisation des services, des moyens, la création des aménagements dédiés et durables, de transports en commun… sont autant d'avantages certains de ces zones. Mais les conséquences peuvent également être perçues négativement et avant tout relativement à la mobilité. Rendez vous compte, quotidiennement, 16,7 millions de Français sont amenés à changer de ville pour aller travailler. Cette mobilité pendulaire du nom donné par les urbanistes, structure les territoires villes mais amène également un maximum de pollution et de congestion du trafic.


Autant de travers considérablement réduits pendant la période de confinement et avec le déploiement du télétravail. Si tous les salariés n'ont pas eu la possibilité de télétravailler, ils ont tout de même été très nombreux à installer leurs bureaux chez eux ces derniers mois. La structuration de la ville, la modularité pendulaire ont été complètement révolutionnées.


Cette période inédite a révélé les enjeux des quartiers de bureaux. Avec cette mise en pause des déplacements, la propagation du virus a été stoppée mais ce n'est pas tout. Le rythme de vie en ville s'est ralenti, la pollution a diminué et les bureaux ont été désertés. Même si toutes les réponses ne peuvent être données aujourd'hui, les bureaux restés vides pendant des semaines (et qui le sont encore partiellement) questionnent : sont-ils vraiment nécessaires ? Ces quartiers d'affaires qui n'ont finalement qu'un seul objectif ou presque : permettre aux salariés de travailler, sont-ils un modèle viable sur le long terme ? Logique même ?

Des questionnements sans conclusion mais qui amènent à repenser la vision des quartiers de bureaux

Des quartiers vides, désertés, à l'arrêt, quelles sont les conclusions que l'on peut d'ores et déjà en tirer ? L'aménagement du territoire ville peut-il contribuer à résoudre les crises sanitaires mais également les crises climatiques et sociales ? Urbanistes et architectes s'accordent à le dire, il est encore tôt, trop tôt même, pour tirer des conclusions et des actions rapides.


Alors que des études tendent à démontrer que le télétravail est l'avenir, le futur du travail, d'autres affirment que ce mode de travail ne plait pas à tout le monde et que les salariés ne pourront rester indéfiniment chez eux pour travailler. Là encore, les mois et années à venir nous le diront. Mais quoi qu'il en soit, il est d'ores et déjà possible de se pencher sur l'aménagement de la ville de demain. Il semble en effet judicieux de ne plus penser des secteurs monofonctionnels mais bien en réponse à plusieurs objectifs de vie : vivre, travailler, étudier, se divertir, profiter des espaces verts… des secteurs qui assureraient un certain équilibre aux habitants et aux travailleurs et réduiraient considérablement la mobilité pendulaire. C'est donc sur la reconfiguration des espaces de travail et, plus largement, sur celle des quartiers de bureaux que devra nécessairement se pencher la fabrique urbaine prochainement…


La crise sanitaire a-t-elle changé votre mode de vie ? À quel point ? Le futur de la ville peut-il s'en retrouver fortement impacté selon vous ?

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