Engagement majeur entre vendeur et acheteur, l'offre d'achat immobilier est un document obligatoire et écrit. Après sa signature, la vente est dite « formée ». Des obligations réciproques en découlent et des actes administratifs signés devant notaire l’accompagnent. Zoom sur les obligations et les étapes après la signature de l'offre d'achat.
L'offre d'achat crée des obligations réciproques
L'offre d'achat est le premier document qui engage le processus de vente. C'est un acte qui crée des obligations réciproques. Par ce document, l'acheteur indique au vendeur sa volonté d'acquérir le bien, de le retenir et à quel prix, sans avoir à verser d'argent. La durée de validité de l'offre, en général de 8 à 10 jours, est clairement stipulée. Si le prix est inférieur à celui de l'annonce, le vendeur a le droit de refuser la proposition ou de faire une contre-proposition annulant l'offre initiale. Par contre, si le prix est identique à celui fixé dans l'annonce, le vendeur a l'obligation d'accepter la proposition.
L'offre d'achat est un « contrat » qui engage. Acheteur et vendeur peuvent-ils revenir en arrière une fois l'offre d'achat signée ? L'acheteur oui. Il peut se rétracter si l'offre d'achat mentionne la possibilité d'annulation. Par contre, une offre d'achat peut préciser que l'engagement est ferme. Il faudra que l'acheteur attende le compromis de vente pour éventuellement faire marche arrière en bénéficiant soit du délai de réflexion soit du délai de rétractation. Dès lors que l'offre est en bonne et due forme et acceptée, le vendeur ne peut plus revenir sur son engagement (article 1113 du code civil).
Les étapes administratives qui suivent l'offre d'achat
L'offre d'achat acceptée de part et d'autre, différentes étapes suivent, traduites en actes administratifs signés devant notaire. Chaque partie peut choisir son notaire ou avoir un notaire commun.
La promesse de vente ou le compromis de vente
Après l'offre d'achat est établi très rapidement un « avant-contrat » encadré dans son contenu, intégrant des mentions obligatoires. Il est généralement signé chez un notaire mais peut être signé à l'agence immobilière ou sous seing-privé. Il peut s’agir d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Les deux n'engagent pas de la même manière : la promesse de vente engage le vendeur à vendre à « cet acheteur » ; le compromis de vente engage les deux parties à faire affaire ensemble.
L'acheteur verse alors un dépôt de garantie (acompte sur le prix de vente souvent de 5%) et dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter.
L'acte de vente
Après l'avant-contrat, promesse ou compromis de vente, l'étape suivante est la signature de l'acte définitif de vente si tout se passe comme prévu. En effet, l'avant-contrat comporte des clauses suspensives qui prévoient ce qui empêcherait la réalisation de la vente définitive. C'est le cas notamment de l’accord d’un crédit immobilier pour l’acheteur. Si le futur acquéreur n'obtenait pas ce prêt, la vente serait annulée et le dépôt de garantie lui serait restitué. Il faut compter environ 3 mois de délai entre la signature de l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente définitif devant le notaire.
Ce délai de 3 mois aura ainsi permis à l'acheteur de bénéficier du délai de rétraction de 10 jours et d’obtenir la réponse de sa banque concernant le prêt (45 jours sont généralement prévus). Le notaire aura pu authentifier les titres de propriété, vérifier les servitudes, la situation hypothécaire du bien… et rédiger l'acte de vente définitif. Le vendeur aura quant à lui pu fournir les différents diagnostics obligatoires comme l'amiante, le diagnostic de performance énergétique ou l'état des risques naturels, miniers et technologiques...
Lors de la signature chez le notaire, l'acquéreur doit s'acquitter des sommes restant dues : solde du prix de vente et frais de notaire de 7 à 8% du prix du bien dans l’ancien (2 à 3% pour l’immobilier neuf). La remise des clés est suivie d’une attestation de vente remise par le notaire aux deux parties.
Pour franchir sereinement toutes les étapes d'un achat immobilier, deux points sont déterminants avant l'offre d'achat : la négociation du prix du bien en phase avec le marché immobilier et la question du financement à aborder sans détour. Cela rassure le vendeur sur le sérieux du candidat et permet à l'acheteur de vérifier la faisabilité de son projet d'achat immobilier auprès des banques. Les deux parties évitent ainsi de perdre du temps et de l'énergie.
Acheteur ou vendeur, vous êtes-vous engagé sur une offre d'achat ? Avez-vous des craintes ou des difficultés ?
