Pour les propriétaires-bailleurs, LE bon locataire est avant tout celui qui paie son loyer et ses charges à la date convenue. Même si les mauvais payeurs sont peu nombreux, les loyers impayés ont tendance à effrayer. Après la rigueur dans les paiements, la deuxième qualité du locataire idéal est le maintien du logement en bon état. Mais comment trouver cette perle rare ? Nos 5 conseils pour trouver LE bon locataire.
S'adresser aux professionnels pour dénicher le bon locataire
Pour trouver LE bon locataire, il n'y a pas de recette miracle qui « marche à tous les coups ». Les propriétaires attendent au minimum d'être payés et que le bien dans lequel ils ont investi ne soit pas dégradé. Alors confier la recherche du « bon locataire » aux professionnels de l'immobilier, habitués à gérer les soucis de location, est souvent sécurisant. Il est plus difficile pour un locataire de « tromper » une agence qui a l'habitude et les moyens de vérifier le sérieux du candidat qu'un propriétaire particulier. Elle cernera davantage le futur locataire et vous évitera des démarches coûteuses en temps et en énergie.
S'assurer de la situation du futur locataire
Les professionnels de l'immobilier conseillent de créer la « relation » propriétaire-locataire. Dès le départ, le candidat devra fournir des pièces justifiant de sa situation. Le choix des pièces demandées et la rapidité pour les fournir sont déjà un gage de fiabilité et de sérieux. Ces pièces sont des justificatifs d'identité, de domicile, de situation professionnelle (contrat de travail) et de ressources (3 derniers bulletins de salaire). La situation professionnelle renseigne ainsi sur la solvabilité du candidat. Certaines pièces ne peuvent toutefois pas être demandées comme des justificatifs de situation financière ou des documents relatifs à la vie privée.
Établir un bail en bonne et due forme
La bonne relation passe aussi par un bail qui prévoit les règles à respecter. « Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire » (service-public.fr). Il s'agit donc de prévoir les clauses qui, si elles ne sont pas précisées, pourraient porter préjudice au propriétaire comme la sous-location saisonnière possible uniquement avec l'autorisation du propriétaire. Attention toutefois, certaines pourraient être qualifiées d'abusives.
Prévoir des garanties pour prendre le relais du locataire
Pour pallier les difficultés de paiement du locataire (loyers, charges, réparations), le propriétaire peut demander :
● le versement d’un dépôt de garantie. Encadré par la loi, son montant, son versement et sa restitution seront clairement stipulés. Le montant non révisable ne peut être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Ce dépôt peut être versé par le locataire ou par un organisme comme Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement ;
● un garant si le locataire n’est pas en CDI ou avec un revenu inférieur à trois loyers. Ce garant peut être un membre de la famille, un ami ou une banque qui paiera à la place du locataire (une caution simple ou solidaire ou une caution bancaire). Depuis peu, des demandes de garant peuvent se faire en ligne sur certains sites.
Contracter une assurance GLI ou solliciter le dispositif VISALE
Autre conseil pour trouver le bon locataire : contracter une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) auprès d’une assurance ou d’une banque si vous n’avez pas de garanties. Elle couvrira les loyers et les charges impayés, les dégradations éventuelles et les frais de contentieux sous réserve de solvabilité du locataire (revenus nets au moins 2.7 fois supérieurs au loyer et aux charges pour un CDI ou des ressources égales à trois fois le loyer plus charges pour un CDD et au moins 8 mois de CDD restants au jour de l’adhésion).
Si la GLI n’est pas envisageable, le dispositif VISALE proposé par Action Logement est une solution. Il est réservé aux salariés précaires et aux jeunes de 30 ans au plus. Pour le propriétaire, il est gratuit. Mais certaines conditions de loyer sont à respecter : il doit être inférieur à 1 300€ en région et 1 500€ en Île-de-France.
5 conseils de prudence pour réunir toutes les garanties avant de signer le bail. Mais n’oubliez pas que la location est également une relation de confiance à établir dès le départ.
Avez-vous eu à assumer des « locataires difficiles » ? Quels autres conseils donneriez-vous ?
