Dans les copropriétés, le maintien en l'état ou la rénovation des parties communes, les travaux d'amélioration de performance énergétique, se révèlent être un véritable casse-tête financier quand les fonds sont insuffisants, difficilement mobilisables, voire inexistants. Dans le cas de bâtiments anciens, un syndic de copropriété se trouve bien souvent en difficulté devant la menace d'insalubrité. Pour gérer ces situations, différentes aides sont proposées par l'Anah et les collectivités territoriales, des crédits d'impôt par le biais de l’État, des prêts intéressants. Les syndics peuvent aussi se faire conseiller. Copropriétés, quelles sont les aides à connaître ?
Rénover les parties communes d'une copropriété grâce à l’Anah
Une aide peut être directement versée au particulier ou au syndicat de copropriétaires si la copropriété est en difficulté ou si elle bénéficie de l'aide Habiter Mieux Copropriété.
● L’aide Habiter Mieux Sérénité est accordée aux propriétaires pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique (isolation thermique des murs, changement de chaudière ou système de chauffage, isolation des combles aménageables) pour leur habitation principale sous conditions de ressources : le revenu fiscal de référence de l’année précédente doit être inférieur aux plafonds définis par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) : 51 289€ en 2019 pour un couple avec 2 enfants. Le projet doit viser une réduction de 25% des consommations d’énergie. La prise en charge peut aller jusqu’à 90% des dépenses avec une limite de 20 000€.
● L’aide Habiter Mieux Copropriétés Fragiles versée à la copropriété doit viser une réduction des consommations d’énergie de 35% avec une étiquette énergétique comprise entre D et G. Autre condition, le budget prévisionnel annuel de la copropriété doit afficher un taux d’impayés compris entre 8 et 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots et entre 8 et 25% pour celles de moins de 200 lots. La copropriété bénéficie alors de la prise en charge d’une assistance à maîtrise d’ouvrage allant jusqu’à 180€ par logement et d'une aide financière pour les travaux de performance énergétique d'un maximum de 25% du montant total des travaux HT avec un plafonnement d’aide de 5 250€ par logement.
● Le dispositif Louer Abordable dit « Cosse » est mobilisable pour des travaux dans les parties communes et privatives des immeubles de plus de 15 ans. Le loyer conventionné est fixé par l’Anah et des conditions de ressources sont imposées pour les locataires (par exemple : 55 486€ par an pour 2 occupants). Le propriétaire bénéficiera d’une prime pour travaux de rénovation énergétique (une réduction de 35% des consommations est ensuite attendue) et d’une défiscalisation de ses revenus locatifs allant de 30 à 85%.
Mobiliser les subventions locales pour coupler travaux et copropriété
Lorsqu'un bâtiment est intégré à une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah), une Opération programmée d’amélioration thermique des bâtiments (OPATB) ou encore toute opération décrétée par une collectivité territoriale lorsque le bâtiment est dans une situation de dégradation, d’insalubrité ou de précarité énergétique, la Région, le Département ou la Ville peuvent accorder des aides importantes. Si les travaux sont éligibles à un accompagnement de l’Anah, les subventions publiques peuvent se cumuler dans la limite de 80% de la facture globale.
Bénéficier d'allègements fiscaux pour une copropriété
● Le Cite (Crédit d’impôt pour la transition énergétique) est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2019. Il permet aux propriétaires occupants et aux locataires de déduire de leur impôt sur le revenu, 30 % des dépenses réalisées pour des travaux d’amélioration énergétique dans leur résidence principale. Depuis cette année, l’installation d’équipements de chauffage utilisant des énergies renouvelables, la dépose de cuve à fioul sont également intégrées au dispositif. Pour les immeubles collectifs, les dépenses éligibles au crédit d’impôt peuvent porter sur le logement mais aussi sur les équipements et les parties communes de l’immeuble. Pour le matériel d’isolation thermique des fenêtres et des portes-fenêtres, le taux est de 15% et 100€ par fenêtre maximum. La copropriété peut bénéficier également du crédit d’impôt à 30% pour un audit énergétique si celui-ci n’est pas obligatoire.
● La TVA réduite au taux de 5,5% est applicable aux copropriétés comme pour les particuliers pour les travaux de rénovation énergétique réalisés par une entreprise agréée pour, par exemple, une amélioration du système de chauffage. Pour les travaux de rénovation, le taux de TVA est de 10%.
Mobiliser des prêts intéressants pour financer les travaux
● L’éco-prêt à taux zéro peut être sollicité pour financer des travaux d’économies d’énergie à titre individuel pour les ménages les plus modestes, pour une maison ou un appartement, et à titre collectif si le syndic vote l’emprunt en assemblée générale de copropriété. L’éco-PTZ copropriété est accordé si 75% des logements sont des résidences principales et si les logements ont été construits avant le 1er janvier 1990. Remboursable sur une durée comprise entre 10 et 15 ans, le montant peut aller jusqu’à 1 0000€ par propriétaire pour un seul poste de travaux.
Solliciter les différentes primes pour les travaux d'une copropriété
Les certificats d’économie d’énergie ou CEE contraignent les fournisseurs d’énergie à faire des économies d’énergie et à en apporter la preuve. Pour remplir leurs obligations, les fournisseurs rachètent les CEE attribués aux particuliers, entreprises ou collectivités qui réalisent des travaux. Ils sont reversés sous forme de primes appelées éco-primes, primes éco-énergie ou encore primes énergie. Les fournisseurs, les obligés, sont libres d'en fixer le montant. La copropriété peut ainsi faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleures primes. Cela peut être aussi prendre la forme d'un accompagnement plutôt que d'une aide financière.
Avant d’engager des travaux importants, les syndics de copropriété ont tout intérêt à se renseigner auprès de différentes organisations comme l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) ou Adil dans les départements, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) et l’Anah. Des espaces info énergie dans les départements informent sur les aides et les opérations locales. Propriétaires et locataires peuvent se renseigner à titre individuel pour connaître les aides cumulables.
Des travaux sont-ils en projet dans votre copropriété ? Avez-vous sollicité certains dispositifs ?
