Les logements anciens ne sont pas toujours (voire rarement) aménagés pour permettre l'accessibilité à tous. Dans le même temps, l'offre de logements neufs n'est pas suffisante pour répondre à la demande des personnes handicapées. Une pénurie qui pourrait devenir une vraie idée de segment immobilier pour les investisseurs : aménager des logements pour les rendre accessibles en vue de les louer à des personnes handicapées, un choix également stratégique pour conserver durablement ses locataires.
Investissement locatif accessible, un segment sur le marché immobilier
Y compris en cas de situation professionnelle stable, de bon salaire et de solvabilité assurée, les personnes handicapées ont des difficultés à trouver un logement à louer. En effet, les anciens logements nécessitent des travaux importants d’adaptation pour être accessibles et les logements neufs adaptés ne sont pas en nombre suffisant pour répondre aux besoins. Quand on sait que la population de personnes handicapées représente 9,6 millions de personnes selon l'Insee (site Agefiph), un investissement locatif accessible paraît être un vrai segment d'avenir. Le bailleur a également plus de certitude de conserver son locataire.
Investir dans un logement pour le rendre accessible peut être vu comme une vraie opportunité. Dans les grandes villes, certains biens anciens restent chers et pourtant ont un fort pouvoir locatif. En choisissant d’acheter un logement à rénover qui n’est pas en très bon état et de surcroît situé en rez-de-chaussée ou en rez-de-jardin, l'opportunité est belle. Ces logements sont moins demandés que les étages. Une décote est donc souvent appliquée amenant un bon plan pour investir dans des logements bien situés à des prix habituellement plus élevés.
Bon à savoir : avant de réaliser un investissement locatif accessible après travaux, il est recommandé de vérifier la localisation du bien dans la ville. Le logement doit en effet permettre une totale autonomie de vie au futur locataire.
Rénover un logement pour le rendre accessible, quelles règles ?
Rendre un logement accessible demande de connaître les difficultés quotidiennes des personnes handicapées pour réussir l'adaptation du logement. La représentation du handicap est souvent « le fauteuil roulant » mais le handicap peut être tout autre, sensoriel par exemple. Quoi qu'il en soit quand on parle de logement, la personne handicapée doit, avec ou sans fauteuil, pouvoir entrer seule dans son logement et faire des demi-tours avec un fauteuil dans chaque pièce.
Des équipements à prévoir : marches et seuils de faible hauteur, porte cochère pas trop lourde, digicode et boîte aux lettres à bonne hauteur (personne en fauteuil, « personne de petite taille »), ouvertures automatiques des portes, rampe d'accès avec pente faible (fauteuil ou difficulté de marche). A l'extérieur du logement, il faut penser en termes de facilité d'accès aux transports en commun, aux parcs, aux promenades et aux services de proximité.
En intérieur, rendre le logement accessible nécessite de « penser » les aménagements et les équipements. Ils devront permettre à la personne d'accomplir sans difficulté les gestes de la vie quotidienne : éviers ou lavabos à hauteur réglable, sur élévateurs de baignoire ou de WC, largeurs de portes et de couloirs adaptées, équipements ménagers à hauteur, etc...
Il n'y a pas de normes d'adaptabilité pour les travaux dans les bâtiments anciens ou récents mais il est possible de s'appuyer sur les normes du neuf collectif.
Investissement locatif accessible : mode d'emploi
Rendre un logement accessible paraît à première vue complexe mais les professionnels chargés du handicap peuvent vous aider en commençant par réaliser une étude de faisabilité. Un cabinet d'expertise établit un diagnostic handicap, base des devis. Faites appel à un architecte spécialisé voire à un ergothérapeute. Selon les travaux envisagés, l'approbation des copropriétaires à la majorité ou à l'unanimité devra être préalablement sollicitée.
Des subventions et des primes sont possibles pour améliorer et adapter les logements aux différents handicaps. Vous pouvez vous adresser à l'agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) ou à la Direction départementale de l’équipement. Des associations aident au montage du dossier mais aussi la MDPH (Maison départementale des personnes handicapées).
Des crédits d'impôt sont accordés par l’État lors d'installation d'équipements pour les personnes handicapées. En signant une convention avec un locataire, ce dernier peut prendre à sa charge certains travaux d’adaptabilité et bénéficier de ce crédit d’impôt.
Des informations légales et utiles sont disponibles sur de nombreux sites (handicap.gouv, immadea.net, mdph.fr, synfel-ergolib.fr).
Bon à savoir : attention, votre annonce de mise en location ne doit pas être discriminante. Elle s'adresse à tous les locataires mais la description mentionnera l'accessibilité.
Associer investissement locatif et accessibilité est un moyen d'avoir un locataire à coup sûr mais aussi d'apporter une réponse à une demande de logements accessibles non satisfaite, un créneau peu exploité dans le secteur de l'immobilier pour les personnes handicapées mais aussi, plus largement, pour les personnes vieillissantes. Une vraie bonne idée.
Avez-vous été confronté(e) à une recherche de logement accessible ou avez-vous rendu un logement accessible après travaux ?
