On ne le répètera jamais assez, le plus important pour rentabiliser son investissement locatif est de choisir l’emplacement du bien avec soin. Il prime sur le logement lui-même car il définit en grande partie le potentiel locatif et, donc, la rentabilité du projet immobilier. Passé cet élément, il faut évidemment sélectionner un logement. Et très souvent, à un profil d’investisseur répond un type de bien. On vous explique.
Le choix du studio pour un investissement locatif
Le studio, voire le T1, est le type de bien privilégié par de nombreux investisseurs, d’autant plus s’il s’agit d’un premier projet immobilier locatif. Pourquoi ? Pour plusieurs raisons :
• Le prix qui est le plus souvent accessible même dans les grandes villes
• La possibilité de réaliser l’investissement locatif seul
• La promesse d’une bonne rentabilité
• Une forte demande locative
En effet, pour peu que le logement soit situé en centre-ville ou proche des écoles et universités, il sera (quasiment) tout le temps loué. Et qui dit vacance locative éloignée dit investissement rentabilisé.
Une astuce ? Si vous achetez un studio neuf en loi Pinel, vous pourrez ensuite le rentabiliser en le louant mais également en bénéficiant d’une belle réduction d’impôts.
L’inconvénient de ce type de bien ? Un turnover souvent plus fréquent car les étudiants ou les jeunes actifs qui louent les petites surfaces sont plus mobiles qu’une famille par exemple. La gestion locative est donc généralement plus dense.
Le choix du T2 ou T3 pour un projet immobilier
Préférer un T2 ou un T3 pour son investissement locatif permet de toucher un autre type de locataires. Les T2 sont prisés par les couples alors que les T3 attirent les familles avec un, voire deux enfants. Dans tous les cas, le revenu du foyer est plus important, limitant le risque d’impayé.
Pour ce type de bien, on privilégie un emplacement calme mais proche de toutes les commodités. Transports en commun, commerces, écoles, infrastructures culturelles et sportives sont autant de points d’intérêts que les locataires souhaitent avoir à proximité de leur lieu de vie. Soyez vigilant sur leur présence lors du choix de votre investissement locatif.
Côté inconvénient, on relève principalement le ticket d’entrée du projet immobilier. Le coût d’un T3 n’est pas accessible à qui veut et il faut parfois être deux pour l’assumer.
Le choix d’une maison pour un investissement locatif
Peut-on investir dans une maison ? C’est une option mais qui n’est généralement pas la plus rentable pour un investisseur. Avec un prix d’achat élevé, ce type d’investissement locatif est plus difficile à rentabiliser à moyen terme.
D’autant qu’ici plus encore que pour des appartements, le choix de l’emplacement est capital. Les maisons affichent une demande locative moins importante que les plus petites surfaces. Il est donc impératif de réaliser une étude poussée du marché locatif afin de ne pas se retrouver avec une maison vide de locataires plusieurs mois par année.
Il peut cependant être intéressant de se tourner vers l’achat d’une maison à louer si vous souhaitez ensuite en faire votre résidence secondaire. Il y a là un double objectif qui s’avèrera intéressant sur plusieurs années.
Un investissement locatif avec un tout petit budget
Si vous disposez de seulement quelques milliers d’euros pour réaliser votre projet immobilier, vous pouvez commencer par investir dans un garage ou un parking. Avec un ticket d’entrée très bas (comptez environ 5 000€ pour une place de parking dans une petite ville et 30 000€ à Paris ou Bordeaux) et des règles de location souples, le stationnement est une solution d’investissement locatif à étudier. Il reste cependant difficile de se constituer une vraie rente en optant seulement pour une, voire deux ou trois places de stationnement dans son patrimoine immobilier.
Là encore, le choix de l’emplacement est capital. Préférez une zone urbaine dense au stationnement difficile voire inexistant. Il doit être accessible, propre et sécurisé.
Dans la même veine, le cave ou le lieu de stockage sont également des types d’investissement à fort potentiel de rentabilité. Pour les particuliers ou les entreprises qui manquent de place, mettre quelques m² supplémentaires à disposition en location est un atout, en ville surtout. Si vous optez pour ce type d’investissement locatif, ciblez les rues commerçantes et les quartiers dans lesquels les résidents sont nombreux.
Vous avez toutes les cartes en main pour réaliser votre (premier ?) investissement locatif. Quel est le type de bien qui correspond a priori à votre profil investisseur ?
