Est-il possible de mettre en location un bien acheté en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ? Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en profitant des meilleurs tarifs pour votre logement, vous vous posez peut-être la question. On vous explique tout.
Qu’est-ce que la zone ANRU ? Définition
Une zone ANRU est une zone d’aménagement et de rénovation urbaine. Ce type de quartier est sous le sceau d’une convention de rénovation urbaine dans le but de faciliter l’accession à la propriété et de redynamiser le secteur. Lorsqu’un particulier décide d’y acheter un logement, il bénéficie d’un taux de TVA à 5,5 % au lieu des 20 % habituels. Il doit pour cela afficher des ressources respectant les plafonds fixés.
Bon à savoir : en France, 500 zones ANRU sont identifiées. La liste est consultable à tout moment sur le site de l’ANRU.
Paris, Bordeaux, Marseille, Lyon, Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg... Comment savoir si on est dans une zone ANRU ? Carte et liste
Avant d'acheter un logement neuf avec l'objectif de bénéficier de la TVA réduite à 5,5 %, il est indispensable de vérifier son emplacement exact. Un bien peut être situé directement en zone ANRU, dans un quartier prioritaire de la ville ou dans un périmètre proche éligible. Pour le savoir, plusieurs outils officiels sont à votre disposition.
Le premier réflexe consiste à consulter le site de l'ANRU, qui met à disposition des cartes, des listes et des documents permettant d'identifier les quartiers concernés par les programmes de renouvellement urbain. Il est notamment possible d'effectuer une recherche par région, par département ou par commune pour repérer les secteurs éligibles.
Vous pouvez également consulter la liste des quartiers concernés par le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, le NPNRU, ainsi que les conventions pluriannuelles signées avec l'ANRU. Ces documents permettent de vérifier si le programme immobilier neuf visé se situe dans un secteur ouvrant droit, sous conditions, à la TVA réduite pour l'accession à la propriété.
Comment bénéficier des avantages de la zone ANRU et de la TVA 5,5 % pour un projet immobilier sous conditions ?
Acheter un logement neuf en zone ANRU peut permettre de bénéficier d’un avantage financier majeur : une TVA réduite à 5,5 % au lieu du taux habituel de 20 %. Mais cet avantage n'est pas automatique. Il est réservé aux acquéreurs qui respectent plusieurs conditions liées à leur profil, à l'usage du logement, à la localisation du bien, à leurs revenus et au prix de vente du logement.
Les plafonds de ressources et de prix sont révisés chaque année. Pour 2026, l'ANIL rappelle que ces plafonds sont applicables aux opérations d'accession sociale en zones ANRU et QPV.
Pour bénéficier de la TVA à 5,5 %, l'acheteur doit notamment :
- Être une personne physique.
- Faire du logement acquis sa résidence principale.
- Acheter un bien situé dans une zone ANRU, dans un quartier prioritaire de la ville ou dans un périmètre proche éligible.
- Respecter les plafonds de ressources applicables en 2026.
- Acheter un logement dont le prix de vente ne dépasse pas les plafonds réglementaires fixés par zone géographique.
Pour aller plus loin : Plafonds de ressources TVA réduite 2026 : une revalorisation qui booste le pouvoir d’achat immobilier
Puis-je louer mon appartement que je viens d'acheter en TVA réduite ? Zone ANRU et location, des conditions très strictes
Un particulier qui achète un logement en zone ANRU et bénéficie d’un taux de TVA réduit doit faire du logement sa résidence principale : c’est la règle ! Sans quoi, si le bien est loué moins de 10 ans après l’acquisition, l’acheteur devra reverser la différence liée à la TVA (de 5,5 % à 20 %).
Cependant, certaines situations peuvent entraîner la mise en location du bien :
- Le décès du propriétaire
- Le décès d’un descendant direct du propriétaire
- Une période de chômage de plus d’un an
- Une invalidité
- Un divorce
- Une rupture de PACS
- Une mutation à plus de 70 kilomètres
- Un mariage
- Un PACS
- La naissance d’un enfant
- L'invalidité d’un enfant
Bon à savoir : seules ces situations particulières peuvent justifier la mise en location d'un logement acquis avec une TVA réduite en zone ANRU, sans remise en cause de l'avantage fiscal.
C'est quoi un projet de renouvellement urbain ou de rénovation urbaine ?
Un projet de renouvellement urbain vise à transformer des zones ou quartiers en difficulté afin d'améliorer le cadre de vie des habitants. Ces projets sont généralement portés par l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
Les projets de renouvellement urbain concernent généralement plusieurs aspects :
- La rénovation de l'habitat : remise à neuf des immeubles vétustes, construction de nouveaux logements...
- L'aménagement de l’espace public : création de nouveaux équipements publics, amélioration des espaces verts...
- Le développement économique : favoriser l'implantation de commerces de proximité, encourager la création d'emplois locaux.
Bon à savoir : ces actions sont réalisées en concertation avec les habitants et les différents acteurs locaux (associations, collectivités...) avec l'objectif de favoriser la mixité sociale et de redynamiser ces quartiers.
Pourquoi le renouvellement urbain a été mis en place ?
Le renouvellement urbain a été instauré pour répondre à plusieurs enjeux majeurs. Tout d'abord, il s'agit de requalifier les quartiers en difficulté et d'améliorer les conditions de vie des résidents. Ces zones, souvent marquées par l'isolement et la dégradation du bâti, nécessitent une intervention pour améliorer leur attractivité et leur intégration dans la ville.
Ensuite, le renouvellement urbain vise à promouvoir la mixité sociale. En diversifiant l'offre de logements et en favorisant l'implantation de services et d'activités, il s'agit de créer des quartiers équilibrés et dynamiques.
Enfin, le renouvellement urbain est un levier pour la transition écologique, avec la rénovation énergétique des bâtiments et l'aménagement d'espaces publics favorables à la biodiversité et à la mobilité douce.
Immobilier neuf, construction neuve, TVA réduite à 5,5 %, revente, conditions... La FAQ de la TVA réduite
Est-ce que la TVA est applicable à la location d'un appartement ?
Dans la majorité des cas, la réponse est non : la location d'un appartement à usage d'habitation n’est pas soumise à la TVA. Un propriétaire qui loue un logement nu à un locataire pour en faire sa résidence principale ne facture donc pas de TVA sur les loyers. Le principe est également l'exonération pour les locations meublées à usage d'habitation, sauf cas particuliers liés à l'hébergement hôtelier ou para-hôtelier par exemple.
Il existe en effet des exceptions, lorsque la location meublée s'accompagne de services proches de l’hôtellerie, comme la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, le linge de maison ou encore un service d'accueil.
Mais pour une location résidentielle classique, nue ou meublée, le loyer est en principe encaissé hors TVA.
En conclusion, cette question est donc à distinguer de la TVA réduite à 5,5 % appliquée lors de l'achat du logement neuf en zone ANRU : cette TVA concerne le prix d'acquisition et non les loyers perçus ensuite.
Peut-on cumuler TVA réduite et PTZ, Prêt à Taux Zéro en zone ANRU ?
Oui, il est possible de cumuler la TVA réduite à 5,5 % et le PTZ pour acheter un logement neuf en zone ANRU, à condition de respecter les critères propres à chacun des deux dispositifs.
- La TVA réduite est réservée à l'achat d'un logement destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur, situé dans un périmètre éligible, acheté dans le respect de plafonds de ressources et de prix.
- Le Prêt à Taux Zéro est également destiné à financer l'achat ou la construction d'une résidence principale, sous conditions de ressources et de primo-accession.
En pratique, ces deux aides peuvent donc se compléter pour alléger le coût global d'un projet immobilier neuf. La TVA réduite diminue directement le prix d'achat en faisant passer le taux de TVA de 20 % à 5,5 %, tandis que le PTZ permet de financer une partie de l'opération sans rembourser d'intérêts ensuite.
Ce cumul se révèle particulièrement intéressant pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale dans un quartier en renouvellement urbain, tout en maîtrisant leur budget.
Est-il possible de louer un appartement acheté avec le PTZ ET une TVA réduite ?
En principe, la réponse est non. Un logement acheté avec une TVA réduite en zone ANRU et financé avec un PTZ doit être destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur.
Les deux dispositifs poursuivent en effet le même objectif : favoriser l'accession à la propriété, et non l'investissement locatif immédiat. Il n'est donc pas possible d'acheter avec ces avantages dans le seul but de mettre le bien en location dès le départ.
Des exceptions existent toutefois en cas de changement important de situation personnelle, familiale ou professionnelle :
- Côté TVA réduite, la location peut être admise notamment en cas de mutation, de divorce, de décès, de chômage de longue durée, d'invalidité, de mariage, de PACS ou de naissance.
- Côté PTZ, la location peut également être tolérée dans certains cas encadrés, pour raison de santé, d'obligation professionnelle, d'éloignement temporaire ou de départ prochain à la retraite notamment.
Pour vivre ou investir l'esprit léger, les experts Médicis Immobilier vous accompagnent dans toutes les étapes de votre achat immobilier TVA réduite ou non !
