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Passoires thermiques : les loyers sont gelés

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C’est officiel : les loyers des passoires thermiques sont gelés. Les propriétaires ne peuvent plus reculer, ils vont devoir prendre des mesures pour leurs logements classés F ou G au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique. Et la mesure ne s’arrête pas là. Dès 2023, ces mêmes biens seront soumis à une interdiction de location ou de remise en location. Deux leviers qui sanctionnent les logements trop énergivores avec la ferme volonté d’encourager la rénovation énergétique dans un délai très court. Quelle meilleure motivation pour les particuliers que celle de pouvoir continuer à louer un investissement locatif !

Les mesures relatives aux passoires thermiques en résumé

Point de départ : l’obligation de faire réaliser un DPE, Diagnostic de Performance Énergétique lors de la vente ou lors de la location d’un logement. Pour rappel, le DPE attribue une note allant de A à G au bien, A étant le plus vertueux et G le moins bon élève de cette échelle énergétique.

Pour faire plus simple encore un logement classé A consomme très peu d’énergie, un logement classé E en consomme beaucoup trop. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 doivent être mis à jour avant le 31 décembre 2024.

Avec les consécutifs gel de loyers puis interdiction de mise en location, le gouvernement entend pousser les propriétaires investisseurs vers une rénovation énergétique globale de leur bien et/ou vers un changement du système de chauffage. Deux actions qui amènent un plus grand confort pour les occupants tout en diminuant l’impact sur l’environnement des passoires thermiques.

« Aujourd'hui, on ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur », a expliqué le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, dans une vidéo récemment publiée sur les réseaux sociaux. « Et agir en leur faveur, c'est bloquer, à partir du 24 août les loyers, pour que les locataires soient protégés et que les propriétaires soient encore plus invités à mener les travaux nécessaires. »

Bon à savoir : le dispositif sera également appliqué dès le 1er juillet 2024 en Martinique, en Guadeloupe, en Guyane, à Mayotte et à La Réunion.

Zoom sur l’interdiction de mise en location

Une fois le gel du loyer appliqué, les investisseurs seront invités à se pencher sur leur DPE. Si le Diagnostic de Performance Énergétique donne la lettre G et que le bien consomme plus de 450kWh/m² et par année, le logement sera tout simplement interdit à la location dès 2023 une fois le locataire parti.

Un logement classé G mais dont la consommation est inférieure au seuil précédemment indiqué sera soumis à l’interdiction de mise en location dès le 1er janvier 2025. Quant aux biens classés F, les propriétaires bailleurs ont jusqu’au 1er janvier 2028 pour réaliser leurs travaux de rénovation énergétique. Cette date passée, ils seront eux aussi sortis du marché locatif.

Les passoires thermiques dans le viseur : les propriétaires vont-ils jouer le jeu ?

Gel des loyers + interdiction de mise en location = équation gagnante pour encourager la rénovation énergétique globale d’un parc locatif (beaucoup) trop énergivore ? Il n’existe pour l’heure aucune étude et/ou source fiable qui peut l’affirmer ou l’infirmer.

D’autres chiffres démontrent cependant une forte présence des passoires thermiques sur le marché de l’immobilier français, appuyant cette volonté de cheminer vers la rénovation thermique du parc. Selon les données de l’Ademe, 17% des résidences principales sont aujourd’hui estampillées comme étant des passoires thermiques. Plus encore, un bien sur six mis en location actuellement est classé F ou G au DPE. Parmi eux, certaines typologies sont sur-représentées telles que les studios et les 1 pièce. Les prochains mois et années nous diront si les propriétaires sont plus enclins à vendre leur investissement locatif énergivore devenu encombrant ou à opérer la rénovation globale demandée.

Bon à savoir : les logements consommant plus de 450kWh/m² et par année sont environ 90 000 sur le territoire. L’ensemble des logements classés G représente 7% du parc, les logements classés F représentent 10% du parc et les logements classés E représentent 22% du parc.

Zoom sur les lois qui encadrent l’interdiction de mise en location des passoires thermiques

Les deux mesures précédemment détaillées sont encadrées par deux lois, deux lois à connaître pour comprendre les actions menées et imposées dans les prochaines années.

La loi du 22 août 2021 ou loi Climat et résilience porte sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets. Elle compte différents points qui vont progressivement limiter puis interdire la mise en location des biens trop énergivores, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

La loi du 16 août 2022 ou loi Pouvoir d’achat s’applique à tous les baux signés à compter du 18 août 2022 dans les villes qui ont adopté l’encadrement des loyers. À Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier, les bailleurs ne peuvent plus demander de complément de loyer pour les logements classés F ou G au DPE.

Comment faire progresser le DPE d’une passoire thermique ?

Le seul moyen pour améliorer la note d’un logement au DPE est de réaliser une rénovation énergétique globale. Les travaux sont souvent importants (isolation, changement du système de chauffage…) mais les particuliers peuvent demander un accompagnement dans leurs démarches. Des aides financières dites aides à la rénovation énergétique sont également accordées aux propriétaires bailleurs comme aux propriétaires occupants ou encore aux locataires sous condition.

Parmi les plus connues, citons :

MaPrimeRénov’ destinée au changement du système de chauffage, à l’amélioration de l’isolation ou encore à l’optimisation de la ventilation dans un bien. Pour en bénéficier, une simple demande en ligne avant le début des travaux suffit à activer le dispositif. Les ménages ont ainsi la certitude de profiter rapidement du versement de l’aide.

Les foyers aux revenus modestes à très modestes peuvent solliciter MaPrimeRénov’ Sérénité pour des travaux de rénovation énergétique amenant des économies d’énergie de 35% au moins. Ce coup de pouce peut couvrir entre 35 et 50% du prix des travaux.

Bon à savoir : un investisseur peut bénéficier de MaPrimeRénov’ pour la rénovation énergétique de trois logements mis en location. MaPrimeRénov’ Copropriété simplifie grandement la rénovation énergétique des parties communes des copropriétés. Il peut s’agir de l’isolation des façades, des travaux d’étanchéité des toits-terrasses ou encore du remplacement d’un système de chauffage collectif non-efficient.

Loc’Avantages permet aux propriétaires bailleurs de profiter d’aides de l’Anah pour une rénovation énergétique du bien avant mise en location. Loc’Avantages n’est pas cumulable avec MaPrimeRénov’.

Les CEE ou Certificats d’économies d’énergie et les coups de pouces isolation et chauffage sont pensés pour la promotion de l’efficacité énergétique auprès des particuliers mais aussi des collectivités territoriales et des professionnels. Les CEE ont été créés en 2006 sur la base de l’obligation de réaliser des économies d’énergie pour les vendeurs d’énergie (EDF, gaz, GPL, fioul…)

L’Éco-PTZ ou éco-prêt à taux zéro vient compléter les subventions destinées aux travaux de rénovation énergétique. Il s’agit d’un prêt à taux 0 (aucun intérêt à rembourser) qui peut grimper jusqu’à 30 000€ dans les cas classiques. Il est destiné aux propriétaires occupants et aux investisseurs dont le bien a été livré il y a plus de deux ans. Avec l’éco-PTZ vous pouvez par exemple financer tous les travaux de rénovation énergétique et les travaux annexes tels que l’installation d’une ventilation ou la modification du schéma électrique.

Bon à savoir : l’éco-PTZ est accordé par les banques signataires d’une convention avec l’État.

La TVA à taux réduit à 5,5% est proposée pour tous les travaux portant sur l’installation de matériaux et d’équipements éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Vous regardez les actualités immobilières et éco-habitat et en arrivez à la conclusion que non, les logements anciens ne sont pas faits pour vous. Une bonne performance énergétique de base est en effet une clé de bien-être et de factures allégées toute l’année. Alors pour en profiter sans passer par la case rénovation thermique, découvrez les avantages de l’immobilier neuf. Avec des biens de plus en plus souvent classés A au DPE, les préoccupations énergivores sont complètement éloignées car respectées !

Pour vivre comme pour investir, contactez les experts Médicis Immobilier Neuf. Ils vous accompagnent dans votre projet de résidence principale ou d’investissement locatif de A à Z.

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