Investir en résidence étudiante : mode d’emploi

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Les logements étudiants sont très demandés sur le marché locatif. Investir dans une résidence étudiante permet donc de se constituer une rente pérenne et un patrimoine immobilier durable. Mais comme tout investissement, certaines règles de bases sont à respecter pour assurer la rentabilité de son achat. Explications pour ne vous tromper.

Investir en résidence étudiante : un ticket d’entrée abordable


En immobilier, le ticket d’entrée désigne le montant nécessaire pour investir. Dans le cas d’un logement en résidence étudiante, il faut compter entre 80 et 150 000 euros, soit un budget plus accessible que celui nécessaire à l’achat d’un T3 par exemple.


Compte tenu du fait que la France dénombre aujourd’hui 1 200 résidences étudiantes sur son territoire (données de l’institut d’études économiques Xerfi d’août 2016), l’offre est largement insuffisante pour loger les 1,6 million d’étudiants en demande. D’autant qu’annuellement, ce sont 30 000 étudiants supplémentaires qui franchissent les portes des écoles et universités dans les grandes villes.


Autant dire que le marché locatif penche très largement en faveur des investisseurs, à condition de respecter certaines règles de base.

La localisation de la résidence étudiante


Une majorité de résidences étudiantes se trouve dans les grandes villes, celles qui recensent le plus d’étudiants. C’est donc sans surprise qu’un investisseur a tout intérêt à se tourner vers ces grandes villes universitaires pour choisir son placement. Elle lui assurera de louer son bien sans aucune difficulté.


Second critère, la localisation au sein même de la ville. Les étudiants n’ont souvent pas de voiture et aiment être non loin des commodités. On préfère donc les résidences situées à deux pas des transports, des commerces, des services, sans oublier des écoles et universités.

Une petite superficie


Les étudiants louent leur logement pour neuf mois en moyenne, pendant toute la durée universitaire, pas plus. Ce constat fait, ils recherchent souvent de petites surfaces, moins onéreuses à louer. Un investisseur misera donc préférablement sur un studio, un T1 voire un T2. Les étudiants sont particulièrement friands de ces petits logements tout équipés qui leur permettent également de profiter de services bien pratiques (laverie, ménage, petit-déjeuner…)

Une gestion locative clé en main


L’investissement en résidence étudiante est tout destiné aux investisseurs qui manquent de temps. Une société spécialisée assure la gestion locative du bien : recherche de locataires, état des lieux, signature du bail, perception des loyers… tout est pris en charge. En échange, le propriétaire signe avec cette même société un bail d’au moins neuf ans. Si le logement est bien situé, un investisseur peut espérer, en moyenne, 4% de rendement brut.

Quel statut choisir ?


En investissant dans une résidence étudiante, un particulier a le choix entre deux régimes fiscaux :


Le Censi-Bouvard qui amène une réduction d’impôt de 11% calculée sur le montant du bien sur neuf ans (dans la limite de 300 000 euros). Les revenus sont perçus au titre de BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou de micro-BIC.


Le LMNP ou loueur meublé non professionnel qui permet d’amortir l’immobilier et le mobilier. Un abattement fiscal forfaitaire de 50% est alors appliqué et permet au propriétaire d’être exonéré de toute taxation. Il peut également opter pour la déduction des charges. Les revenus sont déclarés en BIC ou micro-BIC.

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