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Mise en location : le pense-bête du propriétaire-investisseur

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L'investissement locatif est depuis quelques années le placement préféré des Français. Sûr, rentable, pérenne, l'immobilier répond aux attentes des particuliers lorsqu'il s'agit de placer leur argent, de créer un solide patrimoine ou encore d'anticiper leur retraite. Après le choix et l'achat du bien, vient le moment de la mise en location. Mais avant elle, certaines étapes sont indispensables voire imposées par la loi, pour rentabiliser et sécuriser le placement à 100%. Voici un pense-bête pour vous permettre à vous, propriétaire-investisseur, de respecter les règles de l'investissement locatif.

7 moments-clés avant la mise en location


Avant d'entrer en détails dans chacune des étapes incontournables avant la mise en location d'un logement, voici une vue d'ensemble de ce que vous ne devez surtout pas oublier :

1. Choisir le meilleur type d'investissement, celui qui correspond à votre profil de propriétaire-investisseur. 

2. Mettre le logement en valeur avant la mise en location.
3. S'assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés.
4. Définir un loyer en corrélation avec le marché locatif du secteur.
5. Tout savoir sur la gestion locative.
6. Choisir le locataire idéal. 

7. Mettre en location seul ou via un professionnel ?

Quel investissement immobilier pour votre profil de propriétaire-investisseur ?


Pour faire simple, très simple même, deux choix d'investissements locatifs s'offrent à vous : la mise en location nue ou la mise en location meublée. Vous pouvez également opter pour un logement loué au titre de résidence principale ou de location saisonnière.

Dans les faits, la location au titre de résidence principale est la plus répandue sur le marché locatif. Si vous choisissez cette option, pour quel type de bail allez-vous vous décider ? Et si l'avantage fiscal faisait pencher la balance dans un sens ou dans un autre ?

Vous êtes tenté par la mise en location nue ? Comme de nombreux propriétaires-investisseurs, optez pour la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation vous permet de réduire vos impôts pendant 6, 9 ou 12 ans à hauteur de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location obligatoire choisie. L'économie possible est de 63 000€ sur 12 ans car calculée sur un montant maximum de 300 000€. Ce mécanisme est prisé par les investisseurs désireux d'acheter un bien immobilier neuf en loi Pinel au fort potentiel de valorisation. Avantage également, le dispositif permet une mise en location à destination d'un ascendant ou d'un descendant à condition qu'il n'appartienne pas au foyer fiscal de l'investisseur.

Dans le cadre d'une location meublée, vous pouvez viser l'achat d'un logement en résidence de services. Ici, vous avez l'embarras du choix : résidence étudiante, résidence senior ou encore EHPAD, autant de programmes qui trouvent rapidement leur public locatif. En choisissant cette option, vous pouvez profiter de la loi Censi-Bouvard et du statut LMNP. Un bon moyen de réduire vos impôts à hauteur de 11% du prix d'achat dans la limite de 300 000€ et de récupérer la TVA. Ce type d'investissement locatif séduit particulièrement les particuliers aux agendas chargés. La gestion locative est en effet assurée par une entité professionnelle sous le sceau d'un bail commercial d'une durée de 9 ans. Idéal pour percevoir les loyers l'esprit léger !

Évidemment, le choix du logement mis en location ne s'arrête pas au dispositif. Vous devez être particulièrement attentif à certains points avant de signer :

• Adapter le type de logement à la cible visée : une petite superficie pour les étudiants et un appartement plus grand pour les familles.
• Choisir le quartier en fonction de son attractivité : la vacance locative est-elle élevée dans le secteur ?
• Choisir le logement en fonction du quartier : studio et T1 sont parfaits à côté des grandes écoles et des universités alors que les T4 ou plus sont à préférer non loin des espaces verts, des écoles pour les enfants, le tout dans un environnement calme et sécurisant.

Comment augmenter la valeur perçue de la location ?


Comme pour une vente mais dans une moindre mesure, la mise en valeur de la location apporte un vrai plus pour trouver rapidement et facilement un locataire. Elle permet aussi, tout en étant raisonnable, d'augmenter le loyer de quelques euros. Et la valorisation du bien passe par de petits aménagements et astuces vraiment simples à mettre en place :

• Ajouter des étagères dans les placards.
• Accrocher des patères derrière la porte de salle de bains ou d'entrée.
• Créer des espaces de rangements supplémentaires.
• Ajoutez une cuisine équipée dans un petit appartement.
• Mettre une couleur différenciante mais neutre sur quelques murs du logement (du beige, du taupe ou autre couleur sobre et lumineuse).

Il ne s'agit pas de faire de gros travaux mais de proposer un logement en parfait état dans lequel le locataire, dès la visite, se sent chez lui. Des astuces particulièrement importantes dans les secteurs qui affichent une forte offre locative. Il s'agit de faire la différence avec les autres biens mis en location dans le secteur sans vous ruiner.

Cette valorisation peut se faire selon les principes du home staging : marquer les esprits et révéler les atouts du logement sans dépenser trop d'argent. Un petit investissement, en temps surtout, qui peut faire pencher la balance de votre côté.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une mise en location ?


Comme lors d'une vente immobilière, mettre un logement en location demande de fournir au locataire quelques obligatoires diagnostics. En tant que propriétaire-investisseur, vous devez donc faire réaliser :

 Le DPE ou Diagnostic de Performances Énergétiques pour informer le locataire des consommations énergétiques à prévoir (chauffage, eau…). Un "bon" DPE est aujourd'hui compris entre A et C, valeur systématiquement respectée par les biens immobiliers neufs. Un logement trop énergivore a du mal à séduire les locataires, conscients que leurs factures énergétiques risquent de s'envoler chaque année. La solution ? Opter pour une rénovation énergétique dans les règles de l'art.
• Le Diagnostic Plomb est à réaliser pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il est à renouveler chaque année si la présence de plomb est supérieure aux moyennes autorisées. Si la quantité est plus faible, il n'a pas de durée de validité.
• L'État des Risques Naturels et Technologiques ou ERNT donne aux locataires des informations quant aux risques naturels, technologiques, sismiques et cycloniques éventuellement présents dans le secteur.
• Enfin, si le logement loué appartient à une copropriété, les diagnostics immobiliers concernant les parties communes doivent également être annexés au contrat de location.
Mais attention, impossible de faire réaliser ces diagnostics après la mise en location. Vous devez impérativement les fournir avant même la signature du bail. Le DPE par exemple doit être mentionné dans votre annonce immobilière, que vous assumiez la gestion locative seul ou par le biais d'un professionnel.

Comment définir le loyer de votre mise en location ?


C'est LA question que se posent les propriétaires-investisseurs avant la première mise en location. Alors pour définir le loyer, le premier réflexe est d'analyser les prix pratiqués dans le quartier à logement équivalent. Ne comparez pas un studio ancien avec un T3 neuf, le prix au m² n'est pas du tout le même !
Autre élément important : la demande locative. Si elle est supérieure à la demande, vous avez toutes les chances de louer rapidement et à bon prix. Dans le cas contraire, pratiquer un loyer trop élevé risque d'être contreproductif.

Enfin, observez les variations : les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à baisser dans le secteur ces derniers mois ? Un bon indicateur de la santé du marché locatif du quartier. Un conseil cependant : pensez à analyser ces données avant même d'investir dans le secteur !

D'une manière générale, plus vous avez d'informations sur le marché locatif, plus vous êtes un investisseur efficace. Il faut par exemple savoir qu'un loyer au-dessus de la moyenne n'assure en aucun cas une belle rentabilité. Il est en effet démontré que les loyers trop chers encouragent les locataires à partir rapidement pour trouver un logement au meilleur rapport qualité/prix. Mieux vaut donc rester raisonnable pour fidéliser son locataire et ne pas lui donner envie "d'aller voir ailleurs". Il est plus rentable de louer tout le temps en éloignant la vacance locative en lieu et place de louer cher une partie de l'année seulement.

Astuce : si vous ne trouvez pas de locataire rapidement, réétudiez vos prétentions, il se peut que vous soyez trop gourmand dans votre demande de loyer.

Si, comme nous l'évoquions, vous avez décidé de réaliser un investissement locatif en loi Pinel, vous devez impérativement respecter des plafonds de loyers fixés par votre préfet. En échange de votre réduction d'impôts, vous acceptez en effet de louer à un loyer raisonnable et accessible et de choisir votre locataire en fonction de ses ressources.

Quels sont les documents à maîtriser pour un propriétaire-investisseur ?


Si vous décidez de gérer vous-même la gestion locative de votre logement, vous allez vous transformer en gestionnaire locatif avec les connaissances et les réflexes que cela implique. Vous devrez par exemple remplir et signer des documents avec votre locataire dans le respect des grandes règles de la location :

• Le contrat de location ou bail qui détermine les conditions de mise en location, le loyer…
• L'état des lieux lors de l'entrée du locataire dans le logement et lors de sa sortie.
• La rédaction et l'envoi des quittances de loyers.

Astuce : sachez que vous pouvez trouver en ligne des modèles de bail, d'état des lieux ou encore de quittances de loyer pour faciliter votre vie et quotidien d'investisseur.

Comment trouver le locataire idéal ?


S'il n'y a évidemment pas un seul profil de locataire idéal, il y a certaines règles à respecter lorsque vous choisissez celui ou celle à qui vous laissez les clés de votre logement. La recherche du locataire est une étape cruciale voire déterminante dans la future rentabilité de votre investissement locatif. Comment faire ? Mode d'emploi :

• Publiez des annonces sur différents canaux comme les sites d'annonces immobilières ou sur ceux de mise en relation entre particuliers.
• Utilisez le bouche-à-oreille pour vous faire recommander un locataire de confiance. Famille, amis ou collègues ont peut-être dans leur entourage des personnes qui cherchent à se loger.
• Assurez-vous que votre futur locataire perçoive trois fois le montant du loyer mensuel. Cela vous garantit que votre locataire peut "vivre" en plus de payer son loyer, minimisant ainsi les risques d'impayés.
• Vérifiez les justificatifs fournis pour vous assurer de la solvabilité du locataire. Si la loi Alur limite les possibles documents demandés à un futur locataire, vous pouvez analyser la solvabilité de ce dernier grâce à son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire ou encore sa dernière déclaration d'impôts sur le revenu. Vous ne pouvez par contre, en aucun cas, exigez les relevés de compte ou justificatifs de crédit immobilier. Pour pousser encore vos recherches, contactez l'entreprise du potentiel locataire.
• Soyez attentif lors de votre première rencontre à son attitude correcte et polie. Un locataire qui gagne bien sa vie n'est pas forcément un "bon" locataire. Vous pouvez cependant contacter le précédent bailleur afin d'évaluer le sérieux de la personne qui candidate pour votre location. Nous sommes en effet proche d'un entretien d'embauche !
• Si votre locataire vous remet son dossier de location en mains propres le jour de la visite du bien, c'est un très bon point : il est organisé et déterminé.
• Un rappel important : le choix du locataire ne doit en aucun cas se faire sur des critères discriminatoires comme la religion, les opinions politiques, le sexe… Une telle pratique est passible de trois ans d'emprisonnement et de 45 000€ d'amende.
• Enfin, même si vous avez toute confiance en votre locataire, demandez des garants solvables et fiables ou souscrivez une assurance loyers impayés. Cette dernière prend le relais en cas d'impayés ou de détérioration dans le logement.

Une fois le locataire en place, il reste important d'établir une relation cordiale et de confiance. Vous pouvez, de temps en temps, contacter l'occupant pour prendre des nouvelles et/ou savoir si tout se passe bien pour lui. Pas trop souvent évidemment, sous peine de l'importuner. La relation propriétaire-locataire reste avant tout une relation humaine qui s'entretient.

Mise en location seul ou via un professionnel ?


C'est une question que se posent de nombreux propriétaires-investisseurs. Il faut savoir que louer un logement peut se faire de particulier à particulier, en se passant des services d'un professionnel. Mais cela prend du temps, encore davantage pour les non-initiés. Vous gagnez évidemment quelques euros par mois en vous débrouillant seul mais demandez-vous si cela vaut vraiment le coup ?

Recherche du locataire, rédaction du bail, signature du bail, réalisation des états des lieux d'entrée et de sortie, perception des loyers, interventions en cas de problèmes dans le logement… Avez-vous suffisamment de temps ou tout simplement envie de vous occuper de toutes ces tâches chronophages ?

Si la réponse est non, vous pouvez les déléguer à une société de gestion locative dont le métier est de gérer votre patrimoine immobilier. Votre investissement locatif sera ainsi parfaitement sécurisé pour quelques euros par mois. Les frais de gestion locative sont en effet déductibles des revenus fonciers. Vous êtes en quête d'un professionnel pour gérer votre investissement locatif ? Le Neuf Gestion assure la gestion opérationnelle, technique et comptable de votre logement. Vous êtes libéré de toutes les contraintes inhérentes à la gestion locative tout en gagnant en temps et en rentabilité. Découvrez vite les services proposés par le Neuf Gestion.

Vous avez investi dans l'immobilier ? Quelles sont vos astuces utiles à connaître par tous les propriétaires-investisseurs ?
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