L'investissement locatif est depuis quelques années le placement préféré des Français. Sûr, rentable, pérenne, l'immobilier répond aux attentes des particuliers lorsqu'il s'agit de placer leur argent, de créer un solide patrimoine ou encore d'anticiper leur retraite. Après le choix et l'achat du bien, vient le moment de la mise en location. Mais avant elle, certaines étapes sont indispensables voire imposées par la loi, pour rentabiliser et sécuriser le placement à 100 %. Voici un pense-bête pour vous permettre à vous, propriétaire-investisseur, de respecter les règles de l'investissement locatif.
6 moments clés avant de mettre un appartement ou une maison en location
Avant d'entrer en détail dans chacune des étapes incontournables avant la mise en location d'un logement, voici une vue d'ensemble de ce que vous ne devez surtout pas oublier :
1. Choisir le meilleur type d'investissement, celui qui correspond à votre profil de propriétaire-investisseur.
2. Mettre le logement en valeur avant la mise en location.
3. S'assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés.
4. Définir un loyer en corrélation avec le marché locatif du secteur.
5. Tout savoir sur la gestion locative.
6. Choisir le locataire idéal.
Quel investissement immobilier pour votre profil de propriétaire-investisseur ?
Pour faire simple, très simple même, deux choix d'investissements locatifs s'offrent à vous : la mise en location nue ou la mise en location meublée. Vous pouvez également opter pour un logement loué au titre de résidence principale ou de location saisonnière.
Dans les faits, la location au titre de résidence principale est la plus répandue sur le marché locatif. Si vous choisissez cette option, pour quel type de bail allez-vous vous décider ? Et si l'avantage fiscal faisait pencher la balance dans un sens ou dans un autre ?
Vous êtes tenté par la mise en location nue ? Comme de nombreux propriétaires-investisseurs, optez pour la loi Jeanbrun (Relance Logement).
Dans le cadre d'une location meublée, vous pouvez viser l'achat d'un logement en résidence de services. Ici, vous avez l'embarras du choix : résidence étudiante, résidence senior ou encore EHPAD, autant de programmes qui trouvent rapidement leur public locatif. En choisissant cette option, vous pouvez profiter du statut LMNP. Un bon moyen de réduire vos impôts à hauteur de 11 % du prix d'achat dans la limite de 300 000€ et de récupérer la TVA. Ce type d'investissement locatif séduit particulièrement les particuliers aux agendas chargés. La gestion locative est en effet assurée par une entité professionnelle sous le sceau d'un bail commercial d'une durée de 9 ans. Idéal pour percevoir les loyers l'esprit léger !
Évidemment, le choix du logement mis en location ne s'arrête pas au dispositif. Vous devez être particulièrement attentif à certains points avant de signer :
- Adapter le type de logement à la cible visée : une petite superficie pour les étudiants et un appartement plus grand pour les familles.
- Choisir le quartier en fonction de son attractivité : la vacance locative est-elle élevée dans le secteur ?
- Choisir le logement en fonction du quartier : studio et T1 sont parfaits à côté des grandes écoles et des universités alors que les T4 ou plus sont à préférer non loin des espaces verts, des écoles pour les enfants, le tout dans un environnement calme et sécurisant.
Je suis propriétaire et je veux louer : comment augmenter la valeur perçue de la location ?
Comme pour une vente mais dans une moindre mesure, la mise en valeur de la location apporte un vrai plus pour trouver rapidement et facilement un locataire. Elle permet aussi, tout en étant raisonnable, d'augmenter le loyer de quelques euros. Et la valorisation du bien passe par de petits aménagements et astuces vraiment simples à mettre en place :
- Ajouter des étagères dans les placards.
- Accrocher des patères derrière la porte de salle de bains ou d'entrée.
- Créer des espaces de rangements supplémentaires.
- Ajouter une cuisine équipée dans un petit appartement.
- Mettre une couleur différenciante mais neutre sur quelques murs du logement (du beige, du taupe ou autre couleur sobre et lumineuse).
Il ne s'agit pas de faire de gros travaux mais de proposer un logement en parfait état dans lequel le locataire, dès la visite, se sent chez lui. Des astuces particulièrement importantes dans les secteurs qui affichent une forte offre locative. Il s'agit de faire la différence avec les autres biens mis en location dans le secteur sans vous ruiner.
Cette valorisation peut se faire selon les principes du home staging : marquer les esprits et révéler les atouts du logement sans dépenser trop d'argent. Un petit investissement, en temps surtout, qui peut faire pencher la balance de votre côté.
Les conditions pour louer un appartement ou une maison - Quels sont les diagnostics obligatoires pour donner les clés à un locataire ?
Comme lors d'une vente immobilière, mettre un logement en location demande de fournir au locataire quelques obligatoires diagnostics. En tant que propriétaire-investisseur, vous devez donc faire réaliser :
- Le DPE ou Diagnostic de Performances Énergétiques pour informer le locataire des consommations énergétiques à prévoir (chauffage, eau…). Un "bon" DPE est aujourd'hui compris entre A et C, valeur systématiquement respectée par les biens immobiliers neufs. Un logement trop énergivore a du mal à séduire les locataires, conscients que leurs factures énergétiques risquent de s'envoler chaque année. La solution ? Opter pour une rénovation énergétique dans les règles de l'art.
- Le Diagnostic Plomb est à réaliser pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il est à renouveler chaque année si la présence de plomb est supérieure aux moyennes autorisées. Si la quantité est plus faible, il n'a pas de durée de validité.
- L'État des Risques Naturels et Technologiques ou ERNT donne aux locataires des informations quant aux risques naturels, technologiques, sismiques et cycloniques éventuellement présents dans le secteur.
- Enfin, si le logement loué appartient à une copropriété, les diagnostics immobiliers concernant les parties communes doivent également être annexés au contrat de location.
Mais attention, impossible de faire réaliser ces diagnostics après la mise en location. Vous devez impérativement les fournir avant même la signature du bail. Le DPE par exemple doit être mentionné dans votre annonce immobilière, que vous assumiez la gestion locative seul ou par le biais d'un professionnel.
Propriétaires - Comment définir le loyer d'un logement louer à son locataire dans les règles de l'art ?
C'est LA question que se posent les propriétaires-investisseurs avant la première mise en location. Alors pour définir le loyer, le premier réflexe est d'analyser les prix pratiqués dans le quartier à logement équivalent. Ne comparez pas un studio ancien avec un T3 neuf, le prix au m² n'est pas du tout le même !
Autre élément important : la demande locative. Si elle est supérieure à l'offre, vous avez toutes les chances de louer rapidement et à bon prix. Dans le cas contraire, pratiquer un loyer trop élevé risque d'être contreproductif.
Enfin, observez les variations : les loyers ont-ils tendance à augmenter ou à baisser dans le secteur ces derniers mois ? Un bon indicateur de la santé du marché locatif du quartier. Un conseil cependant : pensez à analyser ces données avant même d'investir dans le secteur !
D'une manière générale, plus vous avez d'informations sur le marché locatif, plus vous êtes un investisseur efficace. Il faut par exemple savoir qu'un loyer au-dessus de la moyenne n'assure en aucun cas une belle rentabilité. Il est en effet démontré que les loyers trop chers encouragent les locataires à partir rapidement pour trouver un logement au meilleur rapport qualité/prix. Mieux vaut donc rester raisonnable pour fidéliser son locataire et ne pas lui donner envie "d'aller voir ailleurs". Il est plus rentable de louer tout le temps en éloignant la vacance locative en lieu et place de louer cher une partie de l'année seulement.
Astuce : si vous ne trouvez pas de locataire rapidement, réétudiez vos prétentions, il se peut que vous soyez trop gourmand dans votre demande de loyer.
Si, comme nous l'évoquions, vous avez décidé de réaliser un investissement locatif en loi Pinel, vous devez impérativement respecter des plafonds de loyers fixés par votre préfet. En échange de votre réduction d'impôts, vous acceptez en effet de louer à un loyer raisonnable et accessible et de choisir votre locataire en fonction de ses ressources.
Gestion locative - Quels sont les documents à maîtriser absolument pour un propriétaire-investisseur ?
Si vous décidez de gérer vous-même la gestion locative de votre logement, vous allez vous transformer en gestionnaire locatif avec les connaissances et les réflexes que cela implique. Vous devrez par exemple remplir et signer des documents avec votre locataire dans le respect des grandes règles de la location :
- Le contrat de location ou bail qui détermine les conditions de mise en location, le loyer…
- L'état des lieux lors de l'entrée du locataire dans le logement et lors de sa sortie.
- La rédaction et l'envoi des quittances de loyers.
Astuce : sachez que vous pouvez trouver en ligne des modèles de bail, d'état des lieux ou encore de quittances de loyer pour faciliter votre vie et quotidien d'investisseur.
Pour aller plus loin : Investissement locatif : to-do list avant de donner les clés au locataire
Comment trouver le locataire idéal ?
S'il n'y a évidemment pas un seul profil de locataire idéal, il y a certaines règles à respecter lorsque vous choisissez celui ou celle à qui vous laissez les clés de votre logement. La recherche du locataire est une étape cruciale voire déterminante dans la future rentabilité de votre investissement locatif. Comment faire ? Mode d'emploi :
- Publiez des annonces sur différents canaux comme les sites d'annonces immobilières ou sur ceux de mise en relation entre particuliers.
- Utilisez le bouche-à-oreille pour vous faire recommander un locataire de confiance. Famille, amis ou collègues ont peut-être dans leur entourage des personnes qui cherchent à se loger.
- Assurez-vous que votre futur locataire perçoive trois fois le montant du loyer mensuel. Cela vous garantit que votre locataire peut "vivre" en plus de payer son loyer, minimisant ainsi les risques d'impayés.
- Vérifiez les justificatifs fournis pour vous assurer de la solvabilité du locataire. Si la loi Alur limite les possibles documents demandés à un futur locataire, vous pouvez analyser la solvabilité de ce dernier grâce à son contrat de travail, ses trois derniers bulletins de salaire ou encore sa dernière déclaration d'impôts sur le revenu. Vous ne pouvez par contre, en aucun cas, exiger les relevés de compte ou justificatifs de crédit immobilier. Pour pousser encore vos recherches, contactez l'entreprise du potentiel locataire.
- Soyez attentif lors de votre première rencontre à son attitude correcte et polie. Un locataire qui gagne bien sa vie n'est pas forcément un "bon" locataire. Vous pouvez cependant contacter le précédent bailleur afin d'évaluer le sérieux de la personne qui candidate pour votre location. Nous sommes en effet proches d'un entretien d'embauche !
- Si votre locataire vous remet son dossier de location en mains propres le jour de la visite du bien, c'est un très bon point : il est organisé et déterminé.
- Un rappel important : le choix du locataire ne doit en aucun cas se faire sur des critères discriminatoires comme la religion, les opinions politiques, le sexe… Une telle pratique est passible de trois ans d'emprisonnement et de 45 000€ d'amende.
- Enfin, même si vous avez toute confiance en votre locataire, demandez des garants solvables et fiables ou souscrivez une assurance loyers impayés. Cette dernière prend le relais en cas d'impayés ou de détérioration dans le logement.
Une fois le locataire en place, il reste important d'établir une relation cordiale et de confiance. Vous pouvez, de temps en temps, contacter l'occupant pour prendre des nouvelles et/ou savoir si tout se passe bien pour lui. Pas trop souvent évidemment, sous peine de l'importuner. La relation propriétaire-locataire reste avant tout une relation humaine qui s'entretient.
Pour aller plus loin : Mise en location : quel moment privilégier ?
Mise en location seul ou via une agence professionnelle ?
C'est une question que se posent de nombreux propriétaires bailleurs. Il faut savoir que louer un logement peut se faire de particulier à particulier, en se passant des services d'un professionnel. Mais cela prend du temps, encore davantage pour les non-initiés. Vous gagnez évidemment quelques euros par mois en vous débrouillant seul mais demandez-vous si cela vaut vraiment le coup ?
Recherche du locataire, rédaction du bail, signature du bail, réalisation des états des lieux d'entrée et de sortie, perception des loyers, interventions en cas de problèmes dans le logement… Avez-vous suffisamment de temps ou tout simplement envie de vous occuper de toutes ces tâches chronophages ?
Si la réponse est non, vous pouvez les déléguer à une société de gestion locative dont le métier est de gérer votre patrimoine immobilier. Votre investissement locatif sera ainsi parfaitement sécurisé pour quelques euros par mois. Les frais de gestion locative sont en effet déductibles des revenus fonciers. Vous êtes en quête d'un professionnel pour gérer votre investissement locatif ? Le Neuf Gestion assure la gestion opérationnelle, technique et comptable de votre logement. Vous êtes libéré de toutes les contraintes inhérentes à la gestion locative tout en gagnant en temps et en rentabilité. Découvrez vite les services proposés par le Neuf Gestion.
La FAQ, Foire Aux Questions de la mise en location ?
Quelle est la définition de la mise en location ?
La mise en location désigne l'ensemble des démarches réalisées par un propriétaire pour louer son logement à un occupant en contrepartie du paiement d'un loyer.
De manière très simplifiée, cette phase comprend notamment la préparation du bien, la diffusion de l'annonce, la sélection du locataire, la signature du bail ainsi que l'état des lieux d'entrée. La mise en location marque le passage d'un logement vacant à un logement générant des revenus locatifs pour son propriétaire.
Quelles sont les étapes pour mettre un logement neuf en location ?
La mise en location d'un logement neuf débute généralement après la livraison du bien et la levée des éventuelles réserves. Le propriétaire doit ensuite réaliser les démarches administratives nécessaires, souscrire une assurance adaptée, déterminer le loyer, préparer l'annonce, organiser les visites et sélectionner son futur locataire.
Une fois le dossier validé, il ne reste plus qu'à signer le bail, effectuer l'état des lieux et remettre les clés au locataire sélectionné.
L'ensemble du processus peut être réalisé seul ou confié à un professionnel de la gestion locative.
Combien coûte une mise en location par agence comme le Neuf Gestion ?
Les honoraires de mise en location varient selon différents critères et notamment la localisation du logement, les prestations proposées et le professionnel choisi pour l'assurer.
Ils comprennent généralement :
- La recherche du locataire,
- L'organisation des visites,
- L'étude des dossiers,
- La rédaction du bail,
- L'état des lieux d'entrée...
Bon à savoir : dans la majorité des cas, une partie des frais est partagée entre le propriétaire et le locataire, dans les limites prévues par la réglementation. Il est conseillé de comparer plusieurs devis afin d'évaluer précisément le coût du service et les garanties proposées.
Quelle est (ou quelles sont) l'obligation de la déclaration de mise en location ?
La déclaration de mise en location dépend principalement du type de location concerné et de la commune dans laquelle se situe le logement. Pour une location nue ou meublée à usage de résidence principale, aucune déclaration préalable n'est généralement exigée dans la majorité des communes françaises.
Certaines villes peuvent toutefois mettre en place des dispositifs spécifiques, dans le cadre du permis de louer notamment.
Pour une location meublée touristique de courte durée, des formalités déclaratives supplémentaires peuvent être obligatoires auprès de la mairie. Renseignez-vous pour louer en toute légalité !
Pour aller plus loin : Un investissement neuf pour une location à ses enfants : quels dispositifs choisir ?
Qui paie les frais de mise en location ?
Les frais liés à la mise en location sont répartis entre le propriétaire bailleur et le locataire selon des règles strictement encadrées. Certaines prestations, comme la recherche du locataire ou la constitution du dossier, peuvent être partagées dans la limite des plafonds réglementaires.
D'autres dépenses restent exclusivement à la charge du propriétaire, lorsqu'elles concernent la valorisation du logement ou certaines prestations de gestion notamment. Avant toute signature, un détail précis des honoraires doit être communiqué aux deux parties.
Vous souhaitez déléguer la gestion locative de votre logement pour plus de tranquillité ? Contactez le Neuf Gestion pour profiter d'une solution locative sur mesure.
