Investissement locatif : attention aux loyers trop élevés

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« Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer » peut-on lire sur le site du service-public. Mais des règles existent en cas de renouvellement du bail ou d'une nouvelle mise en location. Pourquoi ? Pour limiter les hausses de loyers excessives. Plus encore, l'encadrement des loyers est réactivé à titre expérimental. Conséquences de cette réglementation : en cas de loyers trop élevés, les bailleurs pourraient être amendables. Tour d'horizon.

« Niveau des loyers » VS « hausse des loyers » : quid de l’investissement locatif

Le site du service-public donne une définition simple de l'encadrement des loyers : « cela consiste à limiter l'évolution du loyer d'un logement lors de sa 1ère mise en location ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s'applique uniquement dans les communes situées en zone tendue ». Les communes dites « tendues » sont les communes urbanisées de plus de 50 000 habitants dans lesquels le niveau des loyers est élevé en raison d'une forte demande de logements en comparaison de l'offre. L'accès au logement y est particulièrement difficile.

Pour comprendre la réglementation, il ne faut pas confondre encadrement du « niveau des loyers » qui consiste à les plafonner et encadrement de « la hausse des loyers » pendant le bail qui limite des augmentations excessives.

L'encadrement de la hausse des loyers concerne tout le territoire alors que le plafonnement des loyers s'applique dans les communes qui le demandent à l’État. Un décret précise alors les limites du territoire concerné.

Encadrement de la hausse des loyers : les règles de l’investissement locatif

Lors du renouvellement de bail de l’investissement locatif

Pour un logement mis en location la première fois, le montant du loyer est fixé librement. Mais lors du renouvellement du bail au même locataire, le bailleur peut appliquer la clause de révision des loyers et en augmenter le montant. Il doit utiliser dans son calcul, l'indice de référence des loyers (IRL), à savoir la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers des douze derniers mois.

L'augmentation doit rester dans la limite de l'IRL. Cette règle s'applique à tous, qu’importe la commune de France. En cas de zone tendue, il faut qu'il y ait eu une sous-évaluation en comparaison des prix du marché et sous certaines conditions.

Lors d'une nouvelle mise en location d’un investissement locatif

Pour un logement remis en location avec un changement de locataire, le nombre de mois pendant lequel le logement n'a pas été reloué fait loi. Si la durée de non-location est de 18 mois ou plus, le montant du loyer est librement fixé. En-dessous de 18 mois, le montant du loyer doit être tout au plus égal à celui payé par le dernier locataire.

Une révision du loyer peut toutefois être envisagée s'il n'a pas été revu dans les 12 mois précédents, en cas de sous-évaluation du loyer ou si des travaux ont été réalisés entre les deux locations (dans la limite de variation de l'IRL toujours).

Encadrement du niveau des loyers : un plafonnement du montant du loyer d’un investissement locatif

L'encadrement du niveau des loyers fait référence à un plafonnement des montants de loyers applicable dans les communes qui ont en fait la demande auprès de l'Etat. Il s’agit d’un dispositif créé par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) en 2014. Seules 28 communes étaient concernées par ce dispositif, des communes de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues. Paris et Lille avaient demandé son application, remise en cause et interrompue par décision du tribunal administratif en 2017.

En 2018 loi Elan a fait réapparaître le dispositif. En avril 2019, l'encadrement du niveau des loyers a été « réactivé » à titre expérimental pour 5 ans. Paris en a fait la demande. Ce dispositif entrera donc en vigueur pour Paris et ses 20 arrondissements à partir du 1er juillet 2019. Le plafonnement s'applique à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019 mais ne concerne pas les baux en cours ou en reconduction tacite.

Le plafonnement du niveau des loyers fonctionne ainsi : un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence en euros au m² en fonction du nombre de pièces, de l'année de construction de l'immeuble, de la localisation du logement et selon s'il est meublé ou non. Lors de la fixation du montant du loyer, celui-ci ne pourra pas dépasser plus de 20% du loyer de référence pour le non meublé et 10% pour le meublé.

Un complément de loyer peut être demandé si un équipement dans le meublé ou la localisation du bien ajoute du confort.

Les risques en cas de non-respect de l'encadrement des loyers pour un investissement locatif

Les risques encourus par les propriétaires qui ne respectent pas l'encadrement des loyers ont été publiés au Journal Officiel sous forme de sanctions. Le préfet peut soumettre le propriétaire privé à une amende de 5 000€ et de 15 000€ pour une personne morale propriétaire. Cette amende sera due si le bailleur ne modifie pas le contrat de location dans un délai de deux mois après la mise en demeure adressée par le Préfet. Le bailleur devra rembourser les trop-perçus.

Le locataire peut de son côté intenter une « action en diminution de loyer » à l'encontre du propriétaire. Il dépose d’un recours contre la justice pour que le loyer soit revu sous le plafond autorisé. En cas de décision positive, le propriétaire devra rembourser les trop-perçus de loyers au locataire et diminuer le loyer.

Avec l'encadrement des loyers, la mairie de Paris espère lutter contre des loyers « prohibitifs » qui font grandement obstacle à l'accès au logement en zone tendue et amputent jusqu'à la moitié du budget des ménages. Une mesure mal accueillie par les associations de propriétaires ou jugée insuffisante pour les consommateurs. Elle met en tout en cas en relief la problématique de cherté des loyers à Paris comme dans nombre de grandes villes et agglomérations.

Locataire ou propriétaire, quel est votre avis ? Quels risques ou quels bénéfices voyez-vous dans l'encadrement des loyers ?

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