Comment effectuer un investissement locatif en 2025 ? - Le contexte
Le 31 décembre 2024, la loi Pinel a pris fin. Après cette suppression, le marché de l'immobilier a su rapidement se réinventer. Si la défiscalisation Pinel faisait partie des dispositifs préférés des Français pour investir et réduire leurs impôts, ils ont encore en 2025 pléthore de possibilités pour concrétiser leur investissement immobilier locatif. Mais lesquelles ? Investissement en location nue pour sa flexibilité, dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel géré ou non géré), dispositif Location Abordable pour une fiscalité allégée, l’article 244 Quater W (CIOP, Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif) pour son impact fiscal, Déficit Foncier… À chaque profil investisseur son dispositif. Passons en revue les alternatives à la loi Pinel dont il est aujourd’hui possible de bénéficier, après un retour synthétique sur ce dispositif de défiscalisation désormais obsolète, mais dont le fonctionnement reste d’actualité pour les particuliers ayant investi en Pinel avant le 1er janvier 2025.
Retour sur la loi Pinel : quel était son principe ?
En quoi consistait le dispositif Pinel ?
La loi Pinel permettait de réduire les impôts des particuliers grâce à une intéressante défiscalisation. Un investissement immobilier rentable, modulable et sécurisé.
Contexte : le 1er septembre 2014, la loi Pinel remplaçait la loi Duflot sur la scène immobilière, devenant le principal dispositif d’aide à l’investissement locatif sur le marché de l’immobilier neuf. Positionné comme un soutien fiscal aux investisseurs, il permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 42 000 € (ou 63 000 € avec la loi Pinel Plus (+)). Le dispositif Pinel classique a pris fin le 31 décembre 2024. Il a cohabité pendant deux ans avec le dispositif Pinel Plus (+), qui proposait des avantages fiscaux identiques à la loi Pinel classique d’avant 2023. Le dispositif Pinel Plus (+) a lui aussi pris fin depuis le 31 décembre 2024.
Bon à savoir : les investisseurs ayant opté pour un investissement en loi Pinel avant le 1er janvier 2025, continuent logiquement à bénéficier des avantages liés au dispositif, pendant toute la durée de location initiée.
Les alternatives - Comment investir dans l'immobilier neuf en 2025 ?
L’investissement immobilier neuf séduit les investisseurs grâce à ses nombreux avantages, fiscaux notamment, mais également pour sa possible rentabilité et pour la qualité des biens proposés. Plusieurs stratégies existent selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de chacun. Tour d’horizon des principales options 2025 pour investir dans l’immobilier neuf locatif.
Un investissement immobilier neuf en location nue et sans contrainte
Opter pour un bien immobilier neuf en location nue permet de bénéficier d’un investissement sans engagement fiscal spécifique. L’investisseur met ainsi son logement en location sans obligation de le meubler, ni de respecter un cadre réglementaire lié à un dispositif fiscal particulier.
Les revenus locatifs perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, offrant la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, gestion locative…). Cette option convient particulièrement aux investisseurs qui recherchent une stabilité locative et qui souhaitent gérer librement leur bien, voire son occupation future.
Un investissement immobilier neuf LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel en résidence de services
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidence de services permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à l’amortissement comptable du bien, à la déduction des charges et à la récupération de la TVA. Les résidences de services (étudiantes, seniors, de tourisme...) proposent une gestion simplifiée, le bien mis en location meublée est pris en charge par un exploitant professionnel via un bail commercial.
Avantage, l’investisseur perçoit des loyers garantis, réduisant les risques de vacance locative.
Dernier atout majeur, en matière de LMNP les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors…) sont exemptées de la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value.
Un investissement immobilier locatif LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel hors résidence de services, dans le neuf comme dans l'ancien
Il est également possible d’investir en LMNP hors résidence de services, dans un bien classique destiné à la location meublée. Dans ce cas, l’investisseur doit meubler son logement selon des critères définis par la loi Alur.
Ce type d’investissement offre une fiscalité attractive, avec la possibilité de bénéficier du régime réel simplifié, permettant d’amortir le bien et de réduire le montant des revenus imposables. Cette solution est idéale pour ceux qui souhaitent combiner flexibilité locative et optimisation fiscale.
Un investissement immobilier avec le Dispositif Location Abordable pour une fiscalité allégée
Le Dispositif Location Abordable (anciennement Cosse) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, en contrepartie de la mise en location du bien à un loyer inférieur au prix du marché. Destiné aux investisseurs souhaitant conjuguer engagement social et fiscalité allégée, ce dispositif peut être appliqué aux logements neufs comme anciens, sous certaines conditions. L’abattement fiscal varie en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer pratiqué.
Le Déficit Foncier pour un investissement immobilier avec travaux
Le mécanisme du Déficit Foncier offre des avantages fiscaux intéressants pour un investissement immobilier locatif.
Quels sont les principaux avantages du Déficit Foncier ?
- Une déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…) des revenus fonciers.
- Si le total des charges dépasse les loyers perçus, le Déficit est imputable sur le revenu global de l’investisseur (jusqu’à 10 700 €/an), réduisant directement l’impôt sur le revenu.
- Un report du solde du Déficit non utilisé est possible sur les revenus fonciers perçus pendant 10 ans.
Bon à savoir : le mécanisme du Déficit Foncier est très intéressant pour les contribuables fortement imposés souhaitant investir dans l’ancien ou le “semi-neuf” avec travaux.
Un investissement immobilier locatif fiscalement intéressant en Outre-mer avec le dispositif CIOP (Crédit d'Impôt Outre-Mer Productif) ou loi 244 Quater W
Le Crédit d’Impôt Outre-Mer Productif (CIOP) ou art. 244 Quater W est un mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf en Outre-mer, et notamment sur l’île de la Réunion.
Il permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif.
Cette stratégie repose sur trois éléments principaux :
- L’acquisition d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
- La création d’une structure juridique – le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
- Le bénéfice d’un dispositif fiscal prévu par l’article 244 Quater W du Code général des impôts. Ce dernier accorde un crédit d’impôt particulièrement intéressant aux sociétés investissant dans des logements neufs situés en Outre-mer, rendant ainsi ce montage très attractif sur le plan patrimonial et fiscal.
Pour aller plus loin :
En résumé - Quel dispositif choisir pour un investissement dans l'immobilier locatif ? Le comparatif
|
Dispositif |
Type de location |
Avantage fiscal principal |
Conditions spécifiques |
Public cible / Objectif |
Points forts |
Points de vigilance |
|
Location nue (hors dispositif) |
Location vide d’un logement neuf ou ancien |
Déduction des charges sur revenus fonciers (travaux, intérêts…) |
Aucune contrainte fiscale particulière |
- Investisseurs autonomes - Gestion libre du bien Cible : tous les types de locataires |
- Flexibilité -Stabilité - Libre revente/occupation |
Revenus fortement fiscalisés (sauf déficit foncier) |
|
LMNP en résidence de services |
Bail meublé, en résidence de services gérée (étudiante, senior…) |
- Bien amorti - Récupération de la TVA - Revenus peu ou pas fiscalisés - Calcul de la plus-value exempté de la réintégration de l’amortissement |
- Bien neuf meublé - Bail commercial avec un exploitant |
- Recherche de rentabilité - Sécurité -Gestion déléguée Cible : publics ciblés (étudiants, seniors…) |
- Loyers garantis -Fiscalité intéressante - Demande soutenue |
- Moins de flexibilité - Dépendance à l’exploitant |
|
LMNP hors résidence |
Location meublée classique d’un logement neuf ou ancien |
- Bien et meubles amortis au régime réel - Abattement ou régime réel - Revenus peu ou pas fiscalisés |
Location meublée (loi Alur) |
- Recherche de rentabilité - Sécurité - Forte demande locative Cible : étudiants, jeunes actifs… |
- Fiscalité avantageuse - Rentabilité intéressante - Demande soutenue |
- Peut nécessiter une gestion active - Turn-over locatif plus fréquent |
|
Dispositif Location Abordable (ex-Cosse) |
Location nue d’un logement neuf ou ancien |
- Abattement fiscal jusqu’à 85 % sur les loyers perçus - Subvention travaux - Prime à la location |
- Loyers inférieurs au marché - Une convention avec l’ANAH |
- Investisseurs avec sensibilité sociale - Fiscalité intéressante Cible : ménages modestes/conditions de ressources |
- Conjugue impact social et avantage fiscal - Demande soutenue |
- Loyers plafonnés - Engagement de location - Soumis aux zones éligibles |
|
Déficit foncier |
Location nue |
- Déduction des charges supérieures aux loyers - Imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an) |
Travaux importants à réaliser |
- Investisseurs avec forte imposition - Travaux de rénovation Cible : tous les types de locataires |
- Réduction directe d’impôts - Valorisation du bien |
Marché limité dans l’immobilier neuf |
|
CIOP (Outre-mer, art. 244 quater W) |
Location nue (via SCI à l’IS) d’un bien immobilier neuf |
- Crédit d’impôt conséquent pour sociétés investissant en Outre-mer - Amortissement comptable du bien |
- Investir via une SCI soumises à l’IS le plus souvent - Bien neuf en VEFA situé en Outre-mer |
- Investisseurs avertis - Optimisation patrimoniale/fiscale Cible : tous les types de locataires |
- Très avantageux fiscalement - Création d’une SCI |
- Quelques notions juridiques à connaître |
|
Loi Pinel (pour les investissements jusqu’au 31/12/2024) |
Location nue d’un bien immobilier |
Réduction d’impôt : 9 % (6 ans), 12 % (9 ans), 14 % (12 ans) |
- Investir avant le 1er Janvier 2025 - Loyers plafonnés - Zones éligibles |
- Défiscalisation - Constitution d’un patrimoine sécurisé |
- Encadrement clair - Incitation fiscale forte |
Dispositif supprimé mais toujours valable pour les investisseurs déjà engagés |
Qu'importe le dispositif, comment définir son profil investisseur ?
Les experts Médicis Immobilier Neuf aident leurs clients à déterminer le type d'investissement qui leur correspond. La première étape étant de définir les aspirations de l’investissement. Investir oui, mais pourquoi ?
- Pour sécuriser son patrimoine, son avenir ou celui de ses enfants, sa retraite...
- Pour faire de l’investissement un placement rentable, une protection pour anticiper une perte de ressources (à la retraite par exemple) ou améliorer le niveau de revenu.
- Pour gommer tout ou partie des impôts.
- Pour créer un patrimoine qui tend vers la valorisation.
- Pour obtenir la sécurité d'un placement à la valeur stable en toute sérénité !
En bonus : frais de notaire réduits pour un investissement immobilier neuf, possible exonération de la taxe foncière pour tout ou partie pendant deux ans sous conditions, absence de travaux… Contribuent à faire baisser le budget global alloué au placement.
Et il existe un autre avantage majeur pour les investisseurs qui se tournent vers l’immobilier neuf. Lequel ?
Les programmes immobiliers neufs qui sortent de terre aujourd'hui sont obligatoirement respectueux des dernières normes environnementales en vigueur, RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 en tête. L’investisseur est ainsi assuré de proposer en location un logement neuf pour les locataires en quête de qualité des prestations, de confort, de praticité et de factures énergétiques allégées toute l'année.
Enfin, gardons en tête qu'il n'est jamais trop tard pour investir. Qu'importe le dispositif, le meilleur moment pour devenir investisseur : c’est maintenant, solidement accompagné(e) par un expert Médicis Immobilier Neuf !
Comment bien investir en 2025 ? Un projet immobilier réussi
Certains critères sont invariablement à prendre en compte pour assurer la rentabilité d’un placement immobilier. Parmi ceux-ci :
- La localisation du bien immobilier.
- La demande locative du secteur.
- La présence des écoles, des commerces, des universités, des services… à proximité du logement.
- Le profil des locataires dans le secteur. Investir dans un logement T3 ou T4 est généralement plus rentable dans un quartier résidentiel et familial (exception faite des biens destinés à la colocation). Un studio ou T1 révèle, quant à lui, son potentiel dans un quartier prisé des étudiants et des jeunes actifs.
Avant d'investir et pour assurer la rentabilité du placement, il convient d’anticiper toutes les facettes de l’investissement immobilier locatif !
En pratique - Comment ça se passe pour tous les investisseurs qui ont choisi la loi Pinel avant le 1er janvier 2025 ?
Propriétaire bailleur en cours de défiscalisation : comment calculer la réduction d’impôts en loi Pinel ?
Les avantages fiscaux de la loi Pinel appliqués pour les particuliers qui ont investi en loi Pinel avant le 1er janvier 2025 restent valables en fonction de la durée de mise en location initialement choisie :
- Une réduction d’impôt de 9 % du prix de revient si le bien est loué pendant 6 ans.
- Une réduction d’impôt de 12 % du prix de revient si le bien est loué pendant 9 ans.
- Une réduction d’impôt de 14 % du prix de revient si le bien est loué pendant 12 ans.
Le plafond pris en compte pour l’investissement en loi Pinel étant fixé à 300 000 €, l’économie d’impôt possible atteint 42 000 € en 12 ans.
Loi Pinel, quel loyer pour le locataire ? Les plafonds
Le locataire d’un bien acquis avec la loi Pinel profite des plafonds de loyers réglementés de la loi Pinel. Un indispensable pour continuer à bénéficier du dispositif. Ils sont ainsi fixés en 2025 :
- Zone A bis : 19,51 €/m²
- Zone A : 14,49 €/m²
- Zone B1 : 11,68 €/m²
Comment déclarer les revenus d'un investissement locatif en loi Pinel réalisé avant le 1er janvier 2025 ?
Pour profiter de l'abattement Pinel et de la réduction d'impôt associée, le propriétaire bailleur doit faire connaître l'opération à l'administration fiscale par le biais de sa déclaration de revenus, qui annexe plusieurs formulaires dédiés.
La première déclaration de revenus locatifs est à réaliser l'année suivant la livraison du bien immobilier, à savoir l'année qui suit la date d'achèvement des travaux dans le cadre d'un achat en VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement. La déclaration Pinel est ensuite remplie chaque année.
Pour déclarer les loyers perçus, un investissement réalisé avec la loi Pinel avant la fin du dispositif observe les règles suivantes :
1. Déterminer le régime fiscal, à savoir :
- Le régime micro-foncier : des loyers annuels inférieurs à 15 000 €, permettent de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus. Il suffit alors d’indiquer le montant des loyers sur le formulaire 2042.
- Le régime réel : pour des loyers qui dépassent 15 000 € par an ou dans un souhait de déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…), le formulaire 2044 ou 2044 SPE doit être utilisé pour la déclaration.
Bon à savoir : le choix du régime d’imposition des revenus fonciers n’est pas automatique mais “sur option”, à adapter en fonction de la situation de l’investisseur. Un particulier investisseur qui génère moins de 15 000 € de revenus locatifs annuels peut, s’il le souhaite, opter pour le régime réel.
1. Déclarer les revenus locatifs en saisissant le montant des loyers perçus dans la section "Revenus fonciers" de la déclaration de revenus.
2. Déclarer la réduction d’impôt Pinel en complétant le formulaire 2042 RICI, sans oublier de préciser l’année d’achat du bien et la durée d’engagement initiale.
3. Fournir les justificatifs nécessaires, à savoir la copie du bail et l’avis d’imposition du locataire pour prouver que les conditions Pinel sont respectées dès la première année.
Bon à savoir : un simulateur en ligne ou un comptable peut aider l’investisseur à optimiser sa déclaration.
Rétrospective - Quelles étaient les grandes spécificités de la loi Pinel ? Le principe de défiscalisation en détail
À qui s’adressait la loi Pinel ?
La loi Pinel s'adressait à tous les investisseurs qui souhaitaient acquérir un logement neuf pour le mettre en location nue et profiter ensuite d'une forte réduction d'impôts pendant plusieurs années.
Quels étaient les logements éligibles à la loi Pinel ?
Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, le logement visé devait respecter la RT 2012 a minima, Réglementation Thermique 2012 ou la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020. Il était donc, le plus souvent, acheté neuf sur plan en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou très récemment livré, mais jamais occupé.
Le propriétaire louait ensuite son logement en loi Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans à usage de résidence principale du locataire, tout en respectant notamment un loyer plafonné.
Quels étaient les avantages de la loi Pinel ? Zoom sur le principe de modularité
Le dispositif Pinel a introduit la notion de modularité pour répondre aux différents projets et besoins des investisseurs. Ainsi, l'avantage fiscal (9, 12 ou 14 % du prix d'achat) était proportionnel à la durée de location choisie (une durée minimale de 6 ans ou de 9 ans ou de 12 ans).
Cette possibilité de choisir la durée de location était un réel atout pour les investisseurs qui avaient pour projet d’habiter le bien dans un futur plus ou moins proche, tout en profitant de plusieurs années de réduction d'impôts en amont.
Avantage également, la possibilité de louer le logement acquis sous le sceau de la loi Pinel à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, non rattaché au foyer fiscal de l’investisseur. Il ne pouvait pas non plus mettre le logement à sa disposition à titre gratuit.
Comment fonctionnait la loi Pinel en Outre-mer ?
La loi Pinel s’appliquait également dans les départements d’Outre-mer. Ainsi, un investisseur pouvait choisir de se tourner vers la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, l’île de la Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna (Zones B1).
La réduction appliquée était alors différente de celle pratiquée en métropole. Pour une location obligatoire de 6 ans, un investisseur profitait de 23 % de réduction fiscale, pour 9 ans, de 29 %, pour 12 ans, de 32 %.
Pourquoi la loi Pinel classique était intéressante ? Ses objectifs
Le dispositif permettait de dynamiser les secteurs de l'immobilier neuf et de la construction en proposant aux investisseurs les importants avantages fiscaux cités ci-dessus.
Autre intérêt de cette loi de défiscalisation : le type de bien éligible. Le logement Pinel était en effet choisi au sein d'un programme immobilier neuf en France, immeuble collectif le plus souvent, respectueux d'un niveau de performance énergétique optimal, proposant des services pratiques tels qu'un stationnement, un local à vélo, des espaces verts... mais aussi et très souvent un espace extérieur dans le prolongement du logement de type loggia, balcon, terrasse ou jardin privatif et une surface habitable optimisée.
Les locataires étaient et sont toujours friands de ce type de bien confortable et économique, éloignant ainsi la vacance locative.
Choisir un logement éligible à la loi Pinel pour son investissement locatif permettait ainsi de miser sur un bien d'avenir qui pouvait, en fonction des projets du propriétaire :
- Se revendre facilement.
- Continuer à être mis en location après les années de réduction d'impôts.
- Être habité par le bailleur à la fin du dispositif de défiscalisation.
Les essentiels de la loi Pinel à retenir
- La loi Pinel classique cohabitait avec la loi Pinel Plus (+) en fonction du programme immobilier neuf choisi.
- La loi Pinel offrait une durée de location et une réduction d’impôts modulable en fonction des objectifs de l'investissement.
- L’avantage fiscal de la loi Pinel s’élevait à 42 000 € maximum sur 12 ans (ou 63 000 € avec la loi Pinel Plus (+)). Cet avantage est toujours perceptible pour les particuliers ayant investi sous ce dispositif avant le 1er janvier 2025.
- La loi Pinel posait comme conditions l’achat d’un logement neuf éligible au dispositif, le respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire lors de la mise en location.
- La loi Pinel était un bon moyen pour un particulier de se constituer un patrimoine rentable.
- Il était possible d’investir en loi Pinel avec un faible ticket d'entrée, en misant sur une petite superficie par exemple.
- La loi Pinel classique a pris fin le 31 décembre 2024. Il n'est donc plus possible d'en bénéficier pour un nouvel investissement locatif. Mais les investisseurs ayant investi avant le 1er janvier 2025 continuent à profiter pleinement des avantages de leur placement.
La fin du dispositif Pinel / Pinel + marque la clôture d’un chapitre important de l’investissement locatif en France. Pour autant, elle ne signifie pas la fin des opportunités.
Les investisseurs avisés peuvent désormais se tourner vers d'autres solutions fiscales et patrimoniales tout aussi stratégiques : LMNP (location meublée non professionnelle) Géré / Non Géré, LMP, Loi 244 Quater W, LLI (Logement Locatif Intermédiaire), Déficit Foncier, Loi Denormandie, Loi Malraux, Loi Monument Historique, Loi Girardin IS… qui continuent de proposer des avantages concrets, tant en termes de fiscalité que de rendement.
—
La réussite d’un investissement immobilier, nécessite de déterminer précisément le profil de l’investisseur avec une bonne connaissance des objectifs à donner au placement.
Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme, dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
Le marché évolue, les dispositifs aussi. L'investissement immobilier neuf reste une valeur sûre – il suffit d’opter pour la bonne stratégie.
Les conseillers de Médicis Immobilier Neuf accompagnent leurs clients pour optimiser le potentiel de l’investissement immobilier, à titre de résidence principale ou d’investissement locatif, le sécuriser, simplifier les démarches, pour une bonne gestion dans le temps du logement, en toute sérénité.
Pour plus d'informations, contactez nos conseillers Médicis Immobilier Neuf
