Les types de prêts immobiliers

Le prêt amortissable

Prêt où la mensualité payée rembourse en même temps le capital et les intérêts.  Au début de la période, le remboursement des intérêts est important et diminue au fil du temps.  Le remboursement du capital suit la courbe inverse.  Ce type de prêt est le plus couramment utilisé car pour une mensualité constante il permet le remboursement total du capital et des intérêts au terme du prêt.

Le prêt in fine

Ce prêt vous permet de ne rembourser que les intérêts et l'assurance pendant la durée du crédit et de solder la totalité du capital à la dernière échéance, en une seule fois .

Ce prêt est particulièrement intéressant pour les personnes fortement imposées. En finançant un investissement immobilier à but locatif le prêt in fine leur permet de déduire chaque année les intérêts du revenu foncier, et même dans certains cas de créer un déficit foncier qui réduira les revenus des loyers perçus. L'intérêt du prêt in fine réside dans le fait que cette déduction se fait de manière linéaire, les intérêts dus ne diminuant pas chaque année puisque le capital à rembourser reste le même tout au long du crédit.

Prêt relais

Le prêt relais est un montage financier permettant de faire coïncider vente et achat d'un nouveau bien immobilier et de gérer plus sereinement la durée de la revente du premier bien.

Un acheteur déjà propriétaire souhaite acheter un nouveau bien et vendre le premier. Pour permettre cette transaction, l'établissement prêteur avance à l'acheteur entre 50% et 80% du montant de la valeur estimée du bien actuel, pour une durée de 1 à 2 ans. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente.

Prêt lissé ou prêt à paliers

Si vous bénéficiez de plusieurs crédits de durées différentes pour le financement de votre projet immobilier (ex. : prêt à taux 0%, prêt patronal, prêt épargne logement, etc.), vous pouvez souscrire à un prêt lissé ou à paliers. Vous remboursez donc une mensualité constante tous crédits confondus sur la durée du prêt lissé.

Le principe du lissage permet donc de garder un endettement fixe par rapport à des prets qui se chevauchent.

Le prêt modulable

C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont les mensualités peuvent être : 

* suspendues pendant une période allant de 6 mois à deux ans, et les mensualités reprennent à l'issue de la période d'interruption en rallongeant la durée initiale du prêt d'autant. 
* augmentées (de 20 % à 30 % en général) de façon à raccourcir la durée du prêt.Ce type de prêt est recommandé, car il offre une grande souplesse en matière de remboursement : en cas de difficultés ou d'autres projets, il sera possible de suspendre le remboursement, en cas de revenu supplémentaire il sera possible d'accélérer le remboursement et donc de réduire le coût total du prêt.

Le Prêt à Taux zéro (PTZ)

C'est une initiative du gouvernement français, pour mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale. La somme accordée pour ce prêt est fonction du revenu fiscal de l'emprunteur (justifié obligatoirement par son avis d'imposition), et du lieu où se situe son achat immobilier. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.

1% patronal

En France, l'employeur participe pour les entreprises de plus de 20 personnes, par l'intermédiaire de cotisations, au financement de logements. On parle de 1% patronal ou employeur.

Toutes les entreprises d'au moins vingt salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale (lors de sa création, en 1953, cette taxe se montait à 1 % de la masse salariale et elle a conservé son nom depuis cette date).

Sous le nom de 1 % employeur se cachent en réalité deux types d'avantages fixés librement par l'employeur :

des locations à des taux préférentiels

des prêts au taux de 1,5 % environ hors assurance.

Tous les salariés des entreprises de plus de 20 salariés peuvent bénéficier des avantages liés au 1 %, toutefois l'employeur doit respecter un ordre de priorité entre ses salariés (en fonction des salaires et de la situation familiale).

Prêt à l'accession sociale

En France, le Prêt à l'Accession Sociale est un prêt subventionné par l'état afin de permettre au plus grand nombre d'accéder à la propriété immobilière. Il est soumis à des conditions sociales : il faut respecter un plafond de ressources selon la situation de l'acquéreur, mais aussi que le projet réponde à certains critères. Il présente l'avantage d'intégrer une sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Il peut également ouvrir droit à l'Aide personnalisée au logement (APL).

Le PAS finance un logement neuf, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement ancien qu'il y ait ou non des travaux ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. La résidence doit être la résidence principale de l'emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l'un ou de l'autre.