Loi Scellier

L’AVANTAGE FISCAL DE LA LOI SCELLIER

• Le taux de la réduction d’impôt de la loi Scellier
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, et à 20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012. Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions d’application que l’investissement Borloo (plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant ou un descendant), le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation, l’acquéreur bénéficie également d’un abattement de 30% sur le montant des loyers.

Attention ! Ce nouveau régime de défiscalisation n’est applicable qu’à un seul logement par année. Il est toutefois possible pour le contribuable d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi « Scellier » entre 2009 et 2012.
• Base de calcul de la défiscalisation loi Scellier
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’appartement.
On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €.

• Les déficits fonciers de la loi Scellier
Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales à paraître, les revenus fonciers d’une opération sous le régime de la loi Scellier sont imposables selon les règles de droit commun. Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont donc imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement
acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.

LES CONDITIONS D’APPLICATION DE LA LOI SCELLIER

• Les conditions relatives au logement

• Les immeubles concernés

Les logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable
fait construire, les locaux transformés en logements, ou les locaux
réhabilités.

• Le recentrage géographique

Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispositifs « Robien-Borloo ».
Les logements situés en zone C ne peuvent donc pas bénéficier de la
nouvelle réduction d’impôt. Les logements réalisés en 2009 en zone C
restent cependant éligibles aux dispositifs d’amortissement « Robien » et «Borloo ».

• Le démembrement de propriété

Pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Scellier, le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.

• Les conditions relatives à la location

• Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.

• L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure.

• L’acquéreur doit s’engager à respecter un plafond de loyer (et de ressources du locataire si option avec abattement). Ces plafonds sont ceux appliqués aux régimes « Robien » et « Borloo ».

• La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (ni avec un ascendant ou un descendant si option avec abattement).

• L’indivision
En cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non
soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (limitée à 300 000 €) du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL DE LA LOI SCELLIER
Le non-respect de l’une des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Cas de remise en cause les plus fréquents :
- Le non-respect de l’engagement de location pendant 9 ans dans les conditions légales.
- La cession du logement avant 9 ans.

Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque l’un de ces événements intervient à la suite d’une invalidité de 2ième ou 3ième catégorie, du licenciement ou du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune.

SYNTHESE DU NOUVEAU DISPOSITIF DE LA LOI SCELLIER

Pour l’essentiel, le champ d’application et les conditions d’application du nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier sont identiques à à ceux retenus pour l’application des régimes « Robien recentré » et « Borloo ».

 

EXEMPLES

Le tableau ci-dessous simule la réduction d’impôt obtenue via les dispositifs Scellier et Scellier Social pour 3 investissements différents : 100 , 200 et 300 000€

	Réduction d'impôt
Investissement	Scellier (25% sur 9 ans)	Scellier social (25% sur 9 ans puis 2% par an pendant 6 ans)
100 000 €	25 000 € 2 777€ par an sur 9 ans	37 000 € 2777€ par an sur 9 ans 2 000 € par an de l'année 10 à 15
200 000 €	50 000 € 5 555€ par an sur 9 ans	75 000 € 5 555€ par an sur 9 ans 4 000 € par an de l'année 10 à 15
300 000 €	75 000 € 8 333€ par an sur 9 ans	111 000 € 8 333€ par an sur 9 ans 6 000 € par an de l'année 10 à 15