Faut-il investir dans l'achat de studios pour étudiants ? Réponse de Didier Vitet, du cabinet Medicis Patrimoine

Investir dans le logement étudiant à Lyon, c'est rentable ?

Didier Vitet : C'est encore rentable car la pierre est une valeur sûre qui prend de la valeur mais il ne faut pas acheter n'importe quoi, à n'importe quel prix et n'importe où. A Lyon même, ça reste intéressant car il y a une vraie pénurie de logements alors que la population étudiante est importante. L'investissement locatif est d'ailleurs plus intéressant qu'un placement en banque car la rentabilité est supérieure. D'autant qu'il y a plusieurs dispositifs fiscaux significatifs.

Les avantages ?

Les lois Robien et Borloo, pour les biens immobiliers neufs, permettent de bénéficier d'une économie d'impôts de l'ordre de 10% à 20 % de l'investissement et d'un revenu locatif garanti et non imposable. Cela veut dire qu'il y ait un locataire ou pas, que celui-ci paie ou pas, les loyers tombent. Les lois location meublé non professionnel et location meublé professionnel qui s'appliquent aux résidences étudiantes permettent, elles, en plus du revenu locatif garanti non imposable, de récupérer la TVA lors de l'achat du bien. Grâce à ces mesures, les investissement sont très sécurisés et censés s'autorentabiliser.

Où faut-il investir ?

Dans les quartiers où se trouvent les facs comme le 3^e arrondissement vers la Manufacture des Tabacs, le 7^e à la Guillotière ou Jean Macé, Gerland, le 8^e ou encore Villeurbanne à proximité de la Doua. Mais il y a de nombreux quartiers intéressants comme Vaise ou Oullins. Et il y a des micro-marchés près des grandes écoles comme à Grézieu et Marcy l'Etoile du côté de l'école vétérinaire.

Il vaut mieux acheter du neuf ou de l'ancien ?

Le neuf a du succès car un bien immobilier neuf et bien placé va généralement coûter deux fois moins cher que de l'ancien. Alors que dans l'ancien, il n'y a pas de garantie locative. Lorsqu'il n'y a pas de locataire, il n'y a pas de loyer, des travaux de rénovation sont souvent nécessaires et puis le marché est trop fluctuant. Investir dans l'ancien est donc très aléatoire.

Et les résidences étudiantes ?

Le coût à l'achat est plus élevé car ces résidences proposent des équipements communs : réfectoire, accueil, blanchisserie... Ce qu'il faut financer sur le prix des appartements...

Les prix ?

Pour acheter un studio de 25 m² dans les quartiers étudiants comme Sans-Souci ou Guillotière, il faut compter 100 000 euros si on achète du neuf, et, au minimum 80 000 euros dans l'ancien. Sachant qu'on pourra sans problème louer au moins 340 euros un studio meublé de 25 ou 27 m². Et même bien plus dans le centre-ville où certains studios atteignent les 500 euros.

Lyon Mag-Septembre 2007